Jakarta, M-Nusantara.com – Persoalan hukum yang kerap terlihat sederhana di tengah keluarga, nyatanya dapat berubah menjadi sengketa panjang ketika tanah warisan sudah berpindah tangan.
Orang tua meninggal, tanah belum dibagi, ahli waris belum seluruhnya menyepakati pembagian, tiba-tiba salah satu ahli waris menjual tanah tersebut kepada orang lain.
Menarik Dibaca. . .
Kemudian ahli waris lainnya datang dengan satu pertanyaan: “Bagaimana mungkin harta warisan yang belum dibagi bisa dijual sendiri oleh satu orang?” Jumat (11/9/2026)
Jawabannya memang tidak sederhana. Sebab persoalannya bukan hanya siapa ahli warisnya dan berapa bagiannya, tetapi juga menyangkut siapa yang mempunyai kewenangan mengalihkan tanah, apakah jual belinya sah, apakah pembelinya beritikad baik, dan pengadilan mana yang berwenang memeriksa sengketa tersebut.
Dalam praktik hukum, persoalan ini menyangkut sengketa waris, jual beli kepada pihak ketiga, dan jebakan kompetensi absolut antara Pengadilan Agama dan Pengadilan Negeri.
Di sinilah masyarakat sering terjebak. Ada anggapan bahwa karena objek sengketa adalah warisan dan para pihak beragama Islam, maka pasti Pengadilan Agama. Sebaliknya, ada pula anggapan bahwa begitu tanah telah dijual kepada pihak ketiga, maka otomatis menjadi perkara Pengadilan Negeri. Keduanya tidak selalu benar. Justru di sinilah hukum acara menjadi penting.
Mahkamah Agung melalui SEMA Nomor 4 Tahun 2016 memberikan pedoman yang sangat penting: sengketa kepemilikan yang timbul dari transaksi pertama yang dilakukan salah seorang ahli waris dengan pihak lain masih menjadi kewenangan Pengadilan Agama.
Namun apabila sengketa kepemilikan timbul dari transaksi kedua dan seterusnya, kewenangan memutus sengketa kepemilikan berada pada peradilan umum. Jadi, keterlibatan pihak ketiga tidak otomatis memindahkan perkara ke Pengadilan Negeri. Yang harus dilihat adalah konstruksi sengketanya dan rantai transaksinya.
Advokat dan praktisi hukum Reinhard Wowiling, S.H., dalam analisisnya menjelaskan bahwa secara filosofi, hukum waris bekerja berdasarkan prinsip bahwa ketika seseorang meninggal dunia, harta peninggalannya tidak serta-merta berubah menjadi milik pribadi salah satu anak yang paling cepat menguasainya.
Bagi orang Islam, hukum kewarisan termasuk bidang yang menjadi kewenangan Pengadilan Agama berdasarkan Pasal 49 UU Nomor 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 3 Tahun 2006 dan UU Nomor 50 Tahun 2009.
Pasal tersebut mencakup perkara waris, termasuk penentuan siapa yang menjadi ahli waris, penentuan harta peninggalan, penentuan bagian masing-masing ahli waris, dan pelaksanaan pembagian harta peninggalan.
Karena itu, jika seorang pewaris meninggalkan sebidang tanah kepada beberapa ahli waris, maka tidak boleh serta-merta diasumsikan bahwa salah seorang ahli waris memiliki kewenangan penuh untuk menjual seluruh tanah tersebut atas namanya sendiri.
Ia mungkin memiliki hak sebagai ahli waris. Tetapi memiliki bagian hak waris tidak identik dengan memiliki kewenangan menjual seluruh objek warisan. Ini perbedaan yang sangat penting.
Dalam contoh kasus sederhana, almarhum Budi meninggalkan tanah 1.000 meter persegi. Ahli warisnya adalah tiga orang anak : Andi, Budi dan Citra. Tanah belum pernah dibagi.
Belum ada penetapan pembagian secara konkret mengenai bagian fisik masing-masing. Kemudian Andi diam-diam menjual seluruh tanah kepada X. X membeli dengan harga Rp 2 miliar dan transaksi dibuat di hadapan PPAT. Budi dan Citra kemudian menggugat. Di sinilah persoalannya bercabang.
Mereka dapat mempermasalahkan status warisan dan hak masing-masing ahli waris. Tetapi mereka juga dapat mempermasalahkan keabsahan transaksi Andi dengan X.
Apakah Andi memang berwenang menjual seluruh tanah? Apakah X mengetahui atau patut mengetahui bahwa tanah tersebut merupakan harta warisan yang belum dibagi? Apakah X melakukan pemeriksaan sertifikat dan riwayat tanah? Apakah terdapat ahli waris lain? Apakah ada persetujuan? Apakah dokumen yang digunakan Andi menunjukkan bahwa ia pemilik penuh? Dan yang sangat penting : apakah transaksi tersebut merupakan transaksi pertama dari ahli waris kepada pihak ketiga, atau tanah tersebut sudah berpindah lagi kepada pihak berikutnya? Jawaban terhadap pertanyaan-pertanyaan itulah yang dapat menentukan kompetensi pengadilan.
Pasal 50 UU Peradilan Agama sebagaimana diubah UU Nomor 3 Tahun 2006 memberikan struktur yang sangat penting. Ayat (1) pada prinsipnya mengatur bahwa apabila dalam perkara yang menjadi kewenangan Pengadilan Agama terdapat sengketa hak milik atau sengketa lain mengenai objek tersebut, maka persoalan hak milik tertentu dapat terlebih dahulu diputus oleh pengadilan dalam lingkungan peradilan umum.
Tetapi ayat (2) memberikan pengecualian penting: jika sengketa hak milik tersebut terjadi antara orang-orang yang beragama Islam, Pengadilan Agama dapat memutus sengketa hak milik tersebut bersama-sama dengan perkara yang menjadi kewenangannya.
Maka hukum tidak boleh dibaca secara sepotong: “Ada pihak ketiga = Pengadilan Negeri.” Tidak sesederhana itu.
Mahkamah Agung bahkan secara khusus menjelaskan bahwa keterlibatan pihak di luar ahli waris tidak serta-merta mengalihkan kewenangan ke peradilan umum.
Untuk transaksi pertama yang dilakukan salah seorang ahli waris dengan pihak lain, sengketa kepemilikan masih dapat menjadi kewenangan Pengadilan Agama.
Apabila ahli waris pertama kali menjual objek warisan kepada pihak ketiga, sengketa kepemilikannya masih berada dalam konstruksi yang dapat diperiksa Pengadilan Agama apabila para subjek hukumnya memenuhi ketentuan Pasal 50 ayat (2).
Tetapi apabila pihak ketiga tersebut kemudian menjual kembali kepada pihak keempat, lalu terjadi sengketa mengenai transaksi kedua atau seterusnya, Mahkamah Agung memberikan pedoman bahwa sengketa kepemilikan tersebut menjadi kewenangan peradilan umum.
Ini masuk akal secara hukum acara. Karena pada titik tertentu, persoalan tidak lagi semata-mata: “Siapa ahli warisnya?” Tetapi berkembang menjadi : “Siapa pemilik sah berdasarkan rangkaian transaksi yang telah terjadi?” “Apakah transaksi pertama sah?” “Apakah transaksi kedua sah?” “Apakah pembeli berikutnya merupakan pembeli beritikad baik?” “Apakah terdapat perbuatan melawan hukum?” Sengketa tersebut telah memasuki wilayah hukum perdata umum yang lebih kompleks.
Istilah pihak ketiga juga harus hati-hati. Tidak semua pihak ketiga otomatis berarti orang asing terhadap perkara waris.
Misalnya, seorang ahli waris menjual tanah kepada seorang pembeli. Pembeli itu memang bukan ahli waris. Tetapi jika sengketanya adalah transaksi pertama tersebut dan para subjek terkait memenuhi ketentuan hukum Peradilan Agama, keterlibatan pembeli tersebut tidak dengan sendirinya menjadikan Pengadilan Negeri berwenang.
Karena itu, dalam menyusun gugatan, advokat tidak boleh sekadar melihat: “Siapa tergugatnya?” Harus dilihat pula: “Apa petitumnya?” “Apa causa petendi-nya?” “Apa hubungan hukum para pihak?” “Apa transaksi yang melahirkan sengketa?” “Transaksi pertama atau transaksi berikutnya?” “Apakah semua pihak beragama Islam?” “Apakah yang diminta adalah penentuan ahli waris, pembagian warisan, pembatalan transaksi, atau penentuan hak milik terhadap tanah yang telah berulang kali dialihkan?” Itulah pekerjaan hukum yang sesungguhnya.
Ini bagian yang sering dilupakan oleh keluarga ahli waris. Ketika mengetahui tanah warisan telah dijual, keluarga sering langsung mengatakan: “Pembelinya pasti ikut bermain.” Belum tentu. Hukum juga memberikan perlindungan kepada pembeli beritikad baik.
SEMA Nomor 4 Tahun 2016 menyempurnakan kriteria pembeli beritikad baik berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata. Antara lain pembeli harus melakukan transaksi melalui prosedur dan dokumen yang sah, meneliti status tanah, memastikan penjual adalah pihak yang berhak, memastikan tanah tidak sedang dalam sengketa atau sita, serta melakukan kehati-hatian yang layak.
Dengan demikian, pembeli tidak cukup mengatakan: “Saya tidak tahu.” Tetapi juga tidak adil jika pembeli yang benar-benar telah melakukan pemeriksaan secara wajar otomatis dianggap sebagai pihak yang bersekongkol hanya karena kemudian muncul sengketa keluarga. Itikad baik harus diuji berdasarkan fakta.
Dalam contoh kasus kedua, tanah milik pewaris belum dibagi. Ahli waris A menjualnya kepada X. X kemudian menjual tanah tersebut kepada Y. Y kemudian menjual lagi kepada Z. Kemudian ahli waris lainnya baru mengetahui bahwa tanah tersebut sudah berpindah beberapa kali.
Di sini persoalannya jauh lebih kompleks. Gugatan bukan lagi sekadar: “Saya ahli waris.” Tetapi telah menjadi sengketa mengenai rantai kepemilikan dan transaksi. Apakah A berhak menjual? Apakah X memperoleh hak secara sah? Apakah Y pembeli beritikad baik? Apakah Z dapat dilindungi? Apakah transaksi kedua dan ketiga sah? Apakah terdapat perbuatan melawan hukum? Dan berdasarkan rumusan SEMA Nomor 4 Tahun 2016, sengketa kepemilikan yang timbul dari transaksi kedua dan seterusnya menjadi kewenangan peradilan umum.
Inilah yang sering luput dari masyarakat. Satu bidang tanah dapat melahirkan lebih dari satu lapisan hubungan hukum. Dan setiap lapisan harus dianalisis secara tepat.
Inilah filosofi penting kompetensi absolut. Kompetensi pengadilan bukan ditentukan hanya berdasarkan asal-usul objek. Tanah yang dahulu merupakan warisan dapat mengalami perkembangan hubungan hukum.
Begitu terjadi jual beli, hibah, pengalihan, transaksi lanjutan atau sengketa dengan pihak lain, maka karakter sengketanya harus diperiksa. Mahkamah Agung sendiri melalui berbagai materi dan rumusan hukumnya menunjukkan bahwa batas kewenangan antara Pengadilan Agama dan Pengadilan Negeri harus dilihat secara cermat, termasuk berdasarkan transaksi pertama atau transaksi berikutnya. Jadi jangan berpikir: “Tanah warisan = selamanya Pengadilan Agama.” Tetapi juga jangan berpikir: “Ada pembeli pihak ketiga = otomatis Pengadilan Negeri.” Keduanya terlalu sederhana. Hukum acara tidak bekerja dengan slogan.
Hukum acara bekerja berdasarkan subjek, objek, hubungan hukum, causa petendi, petitum dan kompetensi absolut.
Ini sangat penting bagi masyarakat. Bayangkan keluarga menghabiskan waktu berbulan-bulan menyusun gugatan, membayar biaya perkara, menghadirkan saksi dan bukti, tetapi kemudian perkara kandas karena pengadilan yang dipilih dianggap tidak berwenang secara absolut.
Dalam perkara perdata, persoalan kompetensi absolut bukan sekadar formalitas. Ia menentukan apakah suatu lingkungan peradilan memang memiliki kewenangan mengadili perkara tersebut.
Karena itu, sebelum mengajukan gugatan, harus dilakukan legal mapping. Petakan pewaris. Petakan seluruh ahli waris. Petakan objek warisan. Telusuri sertifikat dan riwayat tanah.
Telusuri seluruh transaksi. Identifikasi pembeli pertama. Identifikasi pembeli kedua dan seterusnya. Periksa agama para pihak. Periksa apakah sudah ada penetapan ahli waris atau putusan sebelumnya. Kemudian tentukan apakah sengketa masih merupakan perkara kewarisan dalam kewenangan Pengadilan Agama atau telah berkembang menjadi sengketa kepemilikan/transaksi yang menjadi kewenangan peradilan umum.
Masyarakat sering datang ke pengadilan hanya membawa cerita: “Itu tanah bapak saya.” Cerita tersebut penting, tetapi cerita bukan alat bukti yang dengan sendirinya membuktikan hak. Harus dilihat dokumen kepemilikan.
Sertifikat. Girik atau bukti hak lama jika relevan. Akta kematian pewaris. Dokumen hubungan keluarga. Surat keterangan ahli waris atau penetapan waris sesuai kebutuhan. Akta jual beli.
Akta PPAT. Bukti pembayaran. Riwayat tanah. Dokumen perpajakan. Bukti penguasaan fisik. Saksi. Dan jika objeknya tanah, pemeriksaan setempat juga dapat menjadi penting untuk memastikan kondisi nyata, luas, batas dan penguasaan objek. Dalam praktik peradilan agama, descente memang digunakan untuk mencocokkan keadaan objek dengan bukti dan dalil para pihak.
Tanah tidak cukup dimenangkan dengan suara paling keras. Ia harus dimenangkan dengan hak yang dapat dibuktikan.
Ada pula persoalan moral. Sengketa warisan sering kali bukan bermula dari hukum. Ia bermula dari keluarga. Saudara yang merasa paling berjasa. Anak yang merasa paling dekat dengan orang tua.
Ahli waris yang merasa paling berhak. Kemudian muncul kalimat: “Saya yang merawat orang tua.” “Saya yang membayar pajak.” “Saya yang tinggal di rumah itu.” “Saya yang mengurus semuanya.” Tetapi jasa moral dan hak hukum adalah dua hal yang berbeda. Orang yang merawat orang tua belum tentu otomatis menjadi pemilik seluruh tanah.
Orang yang tinggal di rumah belum tentu menjadi pemilik tunggal. Orang yang membayar pajak belum tentu menjadi pemegang hak atas tanah. Dan orang yang memegang sertifikat belum tentu selalu dapat menjelaskan seluruh aspek hubungan hukum apabila terdapat hak pihak lain yang harus diperhitungkan. Hukum harus memisahkan rasa memiliki dari bukti kepemilikan.
Kita sering berbicara tentang perlindungan ahli waris. Itu benar. Tetapi hukum juga harus adil terhadap pihak ketiga.
Bayangkan seseorang membeli rumah dari orang yang secara administratif tampak sebagai pemilik, melakukan pemeriksaan sertifikat, melakukan transaksi di hadapan PPAT, membayar harga wajar, dan tidak mengetahui adanya sengketa keluarga.
Lima tahun kemudian muncul klaim: “Tanah itu sebenarnya warisan kami.” Apakah pembeli tersebut otomatis harus kehilangan semuanya? Tidak boleh diputus hanya berdasarkan asumsi.
Harus diuji apakah ia memenuhi kriteria pembeli beritikad baik. SEMA Nomor 4 Tahun 2016 memberikan pedoman mengenai kehati-hatian pembeli, termasuk pemeriksaan status tanah dan kewenangan penjual.
Di sinilah keadilan menjadi dua arah: ahli waris harus dilindungi dari pengalihan yang tidak sah, dan pembeli yang sungguh-sungguh beritikad baik juga harus dilindungi.
Persoalan tanah warisan yang dijual kepada pihak ketiga tidak dapat dijawab dengan satu kalimat : “Karena ini warisan, pasti Pengadilan Agama.” Tetapi juga tidak tepat mengatakan: “Karena sudah ada pihak ketiga, pasti Pengadilan Negeri.” Untuk pihak-pihak yang beragama Islam, Pasal 49 dan Pasal 50 UU Peradilan Agama harus dibaca bersama dengan pedoman SEMA Nomor 4 Tahun 2016.
Jika sengketa hak milik timbul dari transaksi pertama antara salah seorang ahli waris dan pihak lain, sengketa tersebut masih dapat menjadi kewenangan Pengadilan Agama. Jika sengketa kepemilikan timbul dari transaksi kedua dan seterusnya, SEMA 4/2016 menempatkannya pada kewenangan peradilan umum.
Karena itu, bagi masyarakat awam, pesan hukumnya sederhana : Jangan menjual tanah warisan yang belum jelas pembagiannya seolah-olah tanah itu milik pribadi.
Jangan membeli tanah warisan tanpa melakukan pemeriksaan yang serius. Jangan menganggap sertifikat semata-mata menyelesaikan seluruh persoalan hukum. Dan bagi ahli waris yang merasa haknya dilanggar: Jangan langsung menggugat hanya berdasarkan emosi. Petakan dahulu hubungan hukumnya, riwayat transaksinya, siapa pihak-pihaknya, agama para pihak, serta kewenangan absolut pengadilannya.
Sebab dalam perkara tanah warisan, salah memilih forum dapat membuat perjuangan panjang berakhir hanya karena persoalan kompetensi.
Pada akhirnya, filosofi hukumnya sederhana: Warisan bukan hadiah bagi ahli waris yang paling cepat bertindak. Tanah bukan milik orang yang paling dahulu menguasainya. Dan hukum bukan perlombaan siapa yang paling cepat menjual atau paling cepat menggugat.
Hukum hadir untuk memastikan siapa yang benar-benar berhak, bagaimana hak itu diperoleh, apakah peralihannya sah, dan pengadilan mana yang secara konstitusional dan undang-undang berwenang mengadilinya.
Karena keadilan bukan hanya soal memenangkan perkara. Keadilan dimulai dari menempatkan perkara pada hukum dan forum yang tepat.
Oleh : Reinhard Wowiling S,H
Advokat dan Praktisi Hukum
