Membongkar Rekayasa Alas Hak, Klaim Warisan, Manipulasi Riwayat Tanah, dan Penyalahgunaan Administrasi Pertanahan dalam Perspektif Hukum
Jakarta, M-Nusantara.com – Tanah bukan sekadar benda tidak bergerak yang mempunyai nilai ekonomi. Bagi sebagian besar masyarakat Indonesia, tanah merupakan hasil kerja sepanjang hidup, sumber penghidupan keluarga, tempat membangun masa depan, sekaligus warisan yang dipertahankan dari satu generasi ke generasi berikutnya. Tidak sedikit orang yang menghabiskan puluhan tahun untuk memperoleh sebidang tanah, membayar kewajiban, mengurus dokumen, menjaga batas, dan memastikan bahwa hak tersebut dapat diwariskan kepada anak cucunya.
Karena itulah, sengketa tanah tidak boleh diperlakukan sebagai persoalan administratif biasa. Di balik setiap bidang tanah yang dipersengketakan mungkin terdapat sejarah panjang, hubungan keluarga, transaksi, penguasaan fisik, serta hak-hak yang telah terbentuk jauh sebelum sengketa muncul.
Masalah menjadi jauh lebih serius ketika suatu klaim kepemilikan tidak dibangun melalui proses perolehan hak yang benar, melainkan diduga disusun dengan memanfaatkan kelemahan administrasi pertanahan, dokumen yang tidak autentik, riwayat transaksi yang diputarbalikkan, atau keterangan yang tidak sesuai dengan fakta. Dalam keadaan tertentu, persoalan tersebut bahkan dapat melibatkan penyalahgunaan kewenangan oleh pihak yang seharusnya menjaga tertib administrasi pertanahan.
Fenomena seperti inilah yang sering dikaitkan dengan istilah mafia tanah.
Namun, istilah mafia tanah harus digunakan secara hati-hati. Tidak setiap sengketa kepemilikan, sertifikat ganda, perbedaan batas, ataupun gugatan ahli waris otomatis merupakan kejahatan terorganisasi. Sengketa dapat terjadi karena kesalahan pengukuran, ketidakjelasan batas, administrasi yang tidak tertib, atau perbedaan penafsiran terhadap dokumen lama. Sebuah peristiwa baru dapat dinilai sebagai tindak pidana apabila ditemukan perbuatan, kesalahan, hubungan kausal, dan unsur pidana yang dapat dibuktikan menurut hukum.
Di sinilah pentingnya membedakan antara sengketa pertanahan, konflik pertanahan, kesalahan administrasi, dan tindak pidana pertanahan. Keempatnya dapat saling berkaitan, tetapi tidak selalu mempunyai penyelesaian dan konsekuensi hukum yang sama.
Mafia tanah bukan semata-mata persoalan siapa yang memegang sertifikat. Persoalan yang sesungguhnya adalah bagaimana suatu hak diperoleh, bagaimana dokumennya diterbitkan, apakah prosesnya sah, dan apakah ada pihak yang dengan sengaja menggunakan hukum sebagai alat untuk mengambil hak orang lain.
TANAH DAN FILOSOFI KEADILAN: HAK TIDAK BOLEH DITENTUKAN OLEH KEKUATAN
Dalam perspektif konstitusi, tanah mempunyai kedudukan penting dalam kehidupan berbangsa dan bernegara. Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 menyatakan bahwa bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Ketentuan tersebut bukan berarti negara menjadi pemilik pribadi atas seluruh tanah. Negara diberikan kewenangan untuk mengatur peruntukan, penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan tanah demi kepentingan masyarakat. Kewenangan itu harus dijalankan berdasarkan hukum, bukan digunakan untuk membenarkan pengambilalihan hak secara sewenang-wenang.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA menjadi fondasi utama hukum pertanahan nasional. Pasal 2 mengatur hak menguasai dari negara, sedangkan Pasal 6 menegaskan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Artinya, hak atas tanah harus dihormati, tetapi pelaksanaannya juga tidak boleh bertentangan dengan kepentingan masyarakat dan ketentuan hukum.
Pasal 19 UUPA mengamanatkan pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum. Pasal 20 menjelaskan karakteristik hak milik sebagai hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh, dengan tetap memperhatikan ketentuan fungsi sosial. Pasal 23 menegaskan bahwa hak milik beserta peralihan dan pembebanannya harus didaftarkan.
Dari ketentuan tersebut terdapat prinsip yang tidak boleh diabaikan: kepastian hukum pertanahan harus dibangun melalui kesesuaian antara fakta, alas hak, data fisik, data yuridis, dan proses pendaftaran.
Filosofi hukum mengajarkan bahwa hukum tidak boleh berhenti pada penampilan formal suatu dokumen. Keadilan harus memeriksa substansi di balik formalitas. Sebuah surat yang tampak resmi belum tentu membuktikan seluruh rangkaian perolehan hak telah berlangsung secara sah. Sebaliknya, seseorang yang mempunyai riwayat penguasaan lama juga tidak otomatis dapat mengabaikan hak pihak lain yang telah memperoleh hak melalui proses yang sah.
Dalam konteks ini, adagium nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet mempunyai relevansi penting. Seseorang pada prinsipnya tidak dapat mengalihkan hak melebihi hak yang dimilikinya. Jika seseorang tidak pernah memperoleh hak atas tanah secara sah, ia tidak dapat menciptakan kepemilikan hanya dengan membuat atau menggunakan dokumen yang seolah-olah menunjukkan sebaliknya.
Prinsip tersebut harus menjadi dasar dalam memeriksa setiap klaim pertanahan, terutama ketika terdapat dugaan rekayasa riwayat kepemilikan.
SERTIFIKAT TANAH PENTING, TETAPI RIWAYAT PEROLEHAN HAK TETAP HARUS DIUJI
Salah satu kesalahpahaman yang sering muncul dalam sengketa tanah adalah anggapan bahwa siapa pun yang memegang sertifikat pasti tidak mungkin digugat atau dipersoalkan. Anggapan sebaliknya juga keliru, yakni menganggap sertifikat tidak mempunyai nilai pembuktian hanya karena terdapat pihak lain yang mengaku memiliki tanah berdasarkan girik, surat segel, atau dokumen lama.
Hukum pertanahan Indonesia menganut sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif. Sertifikat merupakan alat bukti yang kuat, tetapi bukan bukti mutlak yang tidak dapat diuji.
Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyatakan bahwa sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data tersebut sesuai dengan surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.
Ketentuan tersebut harus dibaca secara utuh bersama ayat (2), yang mengatur perlindungan terhadap pemegang sertifikat apabila persyaratan tertentu terpenuhi, antara lain sertifikat diterbitkan secara sah, diperoleh dengan itikad baik, tanah dikuasai secara nyata, dan dalam jangka waktu lima tahun tidak ada keberatan tertulis atau gugatan yang diajukan sesuai ketentuan tersebut.
Karena itu, tidak tepat menyimpulkan bahwa setiap sertifikat otomatis gugur setelah lima tahun atau bahwa setiap klaim pihak lain menjadi tidak berlaku hanya karena sertifikat telah terbit lebih dari lima tahun. Penerapan Pasal 32 ayat (2) memerlukan pemeriksaan seluruh unsur dan keadaan konkret perkara.
Dalam sengketa pertanahan, pemeriksaan tidak cukup berhenti pada fotokopi sertifikat. Harus ditelusuri buku tanah, surat ukur, peta pendaftaran, warkah, dasar penerbitan hak, riwayat peralihan, serta kesesuaian letak dan batas bidang tanah.
Pertanyaan hukumnya bukan hanya siapa yang memiliki dokumen, melainkan apakah dokumen itu diterbitkan berdasarkan prosedur yang benar dan apakah objek yang tercantum benar-benar merupakan tanah yang sedang dipersengketakan.
KLAIM AHLI WARIS TIDAK BOLEH MENGHAPUS SEJARAH TRANSAKSI YANG SAH
Salah satu persoalan yang sering menimbulkan konflik berkepanjangan adalah klaim ahli waris terhadap tanah yang menurut pihak lain telah diperjualbelikan atau dialihkan oleh pemilik terdahulu.
Dalam perkara semacam ini, hubungan darah memang penting untuk membuktikan kedudukan seseorang sebagai ahli waris. Akan tetapi, status ahli waris tidak serta-merta membuktikan bahwa setiap tanah yang pernah dimiliki orang tuanya masih menjadi harta warisan ketika pewaris meninggal dunia.
Harta warisan pada prinsipnya adalah harta atau hak yang masih dimiliki pewaris pada saat kematian, setelah memperhitungkan kewajiban dan ketentuan hukum waris yang berlaku. Jika tanah telah dialihkan secara sah semasa hidup pewaris, objek tersebut pada prinsipnya tidak lagi menjadi bagian dari harta peninggalan.
Sebaliknya, apabila transaksi yang diklaim pernah terjadi ternyata tidak dapat dibuktikan, dilakukan oleh orang yang tidak berwenang, atau mengandung cacat hukum yang relevan, maka persoalan tersebut harus diperiksa secara menyeluruh.
Misalnya, seseorang mengaku sebagai ahli waris dari pemilik tanah yang meninggal puluhan tahun lalu. Ia kemudian mengajukan klaim bahwa tanah tersebut belum pernah dijual, meskipun pihak yang sekarang menguasai tanah memiliki akta jual beli, bukti pembayaran, saksi transaksi, serta riwayat pendaftaran hak.
Dalam keadaan demikian, tidak cukup hanya menunjukkan surat keterangan ahli waris atau dokumen lama atas nama leluhur. Harus diperiksa apakah tanah masih dimiliki pewaris ketika meninggal dunia, apakah pernah terjadi jual beli, siapa pihak yang menandatangani transaksi, apakah terdapat kewenangan untuk menjual, dan apakah peralihan tersebut telah memenuhi ketentuan hukum yang berlaku pada saat transaksi dilakukan.
Apabila terdapat beberapa generasi ahli waris, pemeriksaan silsilah keluarga, tanggal kematian, hubungan perkawinan, rezim hukum waris yang berlaku, serta kemungkinan pembagian warisan menjadi penting. Jangan sampai seseorang dianggap berhak atas seluruh objek, padahal masih terdapat ahli waris lain atau hak pihak ketiga yang harus diperhitungkan.
Prinsip hukumnya jelas: hak waris tidak dapat digunakan untuk menghidupkan kembali hak atas tanah yang sebelumnya telah beralih secara sah kepada pihak lain. Namun, transaksi yang diklaim sah juga tidak boleh diterima tanpa pemeriksaan apabila terdapat bukti yang menunjukkan sebaliknya.
KETIKA ADMINISTRASI PERTANAHAN DIDUGA MENJADI ALAT REKAYASA
Persoalan mafia tanah dapat menjadi lebih kompleks apabila dugaan penyimpangan tidak hanya dilakukan oleh pihak yang mengklaim tanah, tetapi juga menyentuh proses administrasi.
Dalam sistem pendaftaran tanah, terdapat dua kelompok data yang sangat penting, yaitu data fisik dan data yuridis. Data fisik berkaitan dengan letak, batas, luas, serta keadaan bidang tanah. Data yuridis berkaitan dengan status hukum, pemegang hak, dasar perolehan, dan beban yang melekat pada tanah.
Jika data fisik dan data yuridis tidak diperiksa secara cermat, kesalahan dapat berkembang menjadi sengketa yang serius. Misalnya, bidang tanah yang sebenarnya berbeda lokasi diperlakukan seolah-olah merupakan objek yang sama, batas tanah digeser, atau dokumen lama digunakan untuk mengajukan pendaftaran tanpa pemeriksaan memadai terhadap riwayat penguasaan dan hak pihak lain.
Program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap atau PTSL juga harus dipahami secara proporsional. PTSL merupakan instrumen pemerintah untuk mempercepat pendaftaran tanah, bukan mekanisme yang membenarkan pengesahan klaim tanpa pemeriksaan. Apabila ditemukan keterangan yang tidak benar, dokumen yang tidak autentik, atau penyimpangan prosedur, persoalan tersebut harus ditangani berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku.
Di sinilah pentingnya warkah pertanahan. Warkah bukan sekadar arsip administratif. Di dalamnya dapat ditemukan dokumen yang menjadi dasar penerbitan hak, keterangan pemohon, berita acara pengukuran, pengumuman data, surat pernyataan, serta dokumen pendukung lain sesuai proses pendaftaran.
Pemeriksaan warkah dapat membantu menjawab pertanyaan mendasar: siapa yang mengajukan permohonan, dokumen apa yang digunakan, bagaimana proses pengukuran dilakukan, apakah terdapat keberatan, siapa yang memeriksa, dan atas dasar apa keputusan administrasi diterbitkan.
Apabila terdapat indikasi penyalahgunaan kewenangan, pemeriksaan tidak boleh berhenti pada petugas paling bawah. Harus ditelusuri rantai proses administrasi, pembagian kewenangan, pihak yang memberi persetujuan, serta apakah penyimpangan terjadi karena kelalaian, kesalahan prosedur, atau kesengajaan.
Namun, perlu ditegaskan bahwa kesalahan administrasi tidak otomatis merupakan tindak pidana korupsi atau pemalsuan. Unsur kesengajaan, penyalahgunaan kewenangan, keuntungan yang diperoleh, kerugian yang timbul, serta unsur delik yang disangkakan harus dibuktikan secara terpisah.
MODUS YANG PERLU DIKENALI: DARI DOKUMEN PALSU HINGGA REKAYASA PENGUASAAN
Dalam praktik sengketa pertanahan, terdapat sejumlah pola yang patut diperiksa apabila ditemukan bukti awal yang mendukung.
Pola pertama adalah penggunaan dokumen yang diduga tidak autentik, termasuk surat keterangan tanah, girik, akta, surat segel, atau keterangan mengenai hak atas tanah yang isinya tidak benar. Pemeriksaan harus mencakup asal dokumen, pejabat yang menerbitkan, tanda tangan, nomor register, arsip instansi, serta kesesuaian tanggal dan riwayat penerbitannya.
Pola kedua adalah penggunaan dokumen yang sebenarnya autentik tetapi dipakai di luar konteks atau untuk objek yang berbeda. Sebuah surat dapat benar-benar diterbitkan oleh pejabat tertentu, tetapi belum tentu membuktikan kepemilikan atas bidang tanah yang sedang dipersoalkan.
Pola ketiga adalah rekayasa kronologi. Misalnya, transaksi yang telah terjadi dihilangkan dari riwayat, tanggal dokumen dibuat tidak sesuai keadaan sebenarnya, atau penguasaan tanah digambarkan seolah-olah berlangsung terus-menerus padahal terdapat peralihan kepada pihak lain.
Pola keempat adalah penguasaan fisik yang kemudian digunakan sebagai alat untuk membangun kesan kepemilikan. Pemasangan pagar, pendirian bangunan, penanaman tanaman, atau penguasaan akses dapat menjadi fakta penting, tetapi tidak otomatis membuktikan hak kepemilikan. Penguasaan fisik harus dinilai bersama dasar hukum dan riwayat penguasaan.
Pola kelima adalah klaim tumpang tindih atau overlap yang tidak ditelusuri secara teknis. Dalam keadaan seperti ini, pemeriksaan harus menggunakan data koordinat, surat ukur, peta pendaftaran, riwayat pemetaan, dan pengukuran lapangan oleh pihak yang berwenang. Kesamaan nama lokasi atau nomor persil tidak cukup untuk menyimpulkan bahwa dua dokumen menunjuk bidang yang sama.
Pola keenam adalah penggunaan proses hukum secara tidak patut. Laporan pidana, gugatan perdata, atau pemberitaan publik dapat menjadi instrumen yang sah apabila digunakan untuk mencari keadilan. Namun, apabila ditemukan bukti bahwa suatu proses sengaja dibangun dengan keterangan palsu atau alat bukti yang direkayasa untuk merugikan pihak lain, tindakan tersebut harus diperiksa berdasarkan unsur hukum yang relevan.
Pola ketujuh adalah tekanan terhadap pemilik atau penguasa tanah melalui intimidasi, perusakan batas, penghalangan akses, atau penyebaran informasi yang tidak benar. Tindakan tersebut dapat menimbulkan konsekuensi hukum tersendiri, tetapi setiap dugaan harus dibuktikan secara objektif.
Pola-pola tersebut bukan daftar yang dapat digunakan untuk langsung menuduh seseorang sebagai mafia tanah. Fungsinya adalah menjadi pedoman awal untuk menentukan apa yang harus diperiksa, bukti apa yang perlu diamankan, dan jalur hukum mana yang tepat.
ILUSTRASI PERKARA: SERTIFIKAT TERBIT, KLAIM WARISAN MUNCUL, DAN RIWAYAT JUAL BELI DIPERSELISIHKAN
Untuk memahami kompleksitasnya, bayangkan sebuah ilustrasi hipotetis.
Seorang warga bernama A membeli sebidang tanah dari B pada tahun 1995. Transaksi dilakukan dengan dokumen jual beli yang tersedia pada masa itu, pembayaran dilakukan, dan tanah diserahkan secara fisik. Beberapa tahun kemudian, A mengurus pendaftaran tanah dan memperoleh sertifikat hak milik. Sejak saat itu, A menguasai tanah, membayar kewajiban yang relevan, memasang batas, dan menggunakan tanah tersebut secara terbuka.
Dua puluh tahun kemudian, muncul pihak C yang mengaku sebagai cucu dari B. C menyatakan bahwa tanah tersebut merupakan warisan keluarga yang belum pernah dijual. Ia mengajukan dokumen lama atas nama B dan menyampaikan klaim bahwa transaksi tahun 1995 tidak pernah terjadi.
Persoalan semakin rumit ketika C mengajukan permohonan administrasi pertanahan berdasarkan dokumen yang dimilikinya. Di kemudian hari muncul informasi bahwa terdapat surat keterangan lain yang menyebutkan tanah tersebut masih merupakan milik keluarga B. A kemudian menemukan ketidaksesuaian antara dokumen yang digunakan C dan riwayat transaksi yang selama ini dimilikinya.
Dalam ilustrasi ini, kesimpulan hukum tidak boleh dibuat hanya karena A memegang sertifikat atau karena C mempunyai hubungan darah dengan pemilik terdahulu.
Tim hukum A harus menelusuri akta atau dokumen jual beli tahun 1995, identitas dan kewenangan para pihak, bukti pembayaran, saksi transaksi, bukti penyerahan tanah, riwayat penguasaan, proses penerbitan sertifikat, serta warkah yang menjadi dasar pendaftaran.
Di sisi lain, klaim C juga harus diperiksa. Apakah ia benar ahli waris? Apakah B masih memiliki tanah tersebut ketika meninggal dunia? Apakah terdapat ahli waris lain? Apakah dokumen yang digunakan C autentik dan relevan dengan objek yang disengketakan? Apakah terdapat transaksi lain yang belum diketahui?
Apabila pemeriksaan menemukan bahwa dokumen yang digunakan C diduga dipalsukan atau sengaja digunakan dengan isi yang tidak benar untuk memperoleh hak dan menimbulkan kerugian, dapat dipertimbangkan langkah pidana sesuai unsur yang terbukti. Namun, apabila inti persoalan hanya menyangkut keabsahan transaksi dan siapa pemilik yang sah, penyelesaian melalui gugatan perdata mungkin menjadi jalur utama.
Apabila ditemukan penerbitan keputusan administrasi pertanahan yang diduga cacat prosedur atau bertentangan dengan hukum, mekanisme administratif di lingkungan ATR/BPN dan, apabila memenuhi syarat kompetensi serta tenggang waktu, gugatan ke Peradilan Tata Usaha Negara dapat dipertimbangkan.
Ilustrasi ini menunjukkan bahwa satu konflik tanah dapat mempunyai tiga dimensi sekaligus: perdata mengenai kepemilikan, administrasi mengenai keabsahan keputusan pertanahan, dan pidana mengenai dugaan pemalsuan atau perbuatan melawan hukum yang memenuhi unsur delik.
Ketiganya tidak boleh dicampuradukkan. Laporan pidana tidak otomatis menetapkan siapa pemilik tanah. Putusan perdata mengenai kepemilikan tidak dengan sendirinya membuktikan seseorang melakukan pemalsuan. Demikian pula, pembatalan keputusan administrasi tidak selalu menyelesaikan seluruh persoalan hubungan keperdataan para pihak.
LANDASAN HUKUM DAN KONSEKUENSI PIDANA
Penanganan dugaan mafia tanah harus menggunakan regulasi yang tepat berdasarkan waktu perbuatan, sifat tindakan, status dokumen, dan unsur pidana yang ditemukan.
Pertama, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang UUPA menjadi dasar utama pengaturan hak atas tanah, fungsi sosial, dan pendaftaran tanah. Ketentuan Pasal 19, Pasal 20, dan Pasal 23 sangat relevan untuk memahami kepastian hukum dan pembuktian hak milik.
Kedua, PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 18 Tahun 2021 menjadi landasan penting untuk memeriksa proses pendaftaran, kekuatan pembuktian sertifikat, pemeliharaan data, dan perlindungan hukum pemegang sertifikat. Pasal 32 PP 24/1997 harus diperhatikan secara utuh, termasuk persyaratan yang diatur pada ayat (2).
Ketiga, Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 mengatur penanganan dan penyelesaian kasus pertanahan. Regulasi ini menjadi dasar penting dalam penanganan sengketa, konflik, dan perkara pertanahan melalui mekanisme di lingkungan ATR/BPN.
Keempat, Permen ATR/Kepala BPN Nomor 15 Tahun 2024 tentang Pencegahan Kasus Pertanahan memperkuat pendekatan pencegahan melalui identifikasi kasus, pengkajian hasil identifikasi, dan penyusunan rekomendasi. Kehadiran regulasi ini menunjukkan bahwa penyelesaian konflik tidak cukup dilakukan setelah kerugian terjadi; pencegahan dan deteksi dini juga harus menjadi bagian dari tanggung jawab administrasi pertanahan.
Kelima, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang KUHP yang berlaku sejak 2 Januari 2026 mengatur tindak pidana pemalsuan surat. Pasal 391 mengatur perbuatan membuat surat palsu atau memalsukan surat yang dapat menimbulkan hak, perikatan, atau digunakan sebagai alat bukti, dengan maksud agar surat tersebut digunakan seolah-olah benar, apabila penggunaannya dapat menimbulkan kerugian. Ancaman pidananya paling lama enam tahun atau denda paling banyak kategori VI.
Pasal 392 KUHP memberikan pengaturan lebih khusus terhadap pemalsuan dokumen tertentu, termasuk akta autentik dan surat keterangan mengenai hak atas tanah, dengan ancaman pidana penjara paling lama delapan tahun. Ketentuan tersebut juga mencakup penggunaan surat yang isinya tidak benar atau dipalsu dalam keadaan yang ditentukan undang-undang.
Penerapan Pasal 391 atau Pasal 392 tidak boleh dilakukan hanya karena terdapat perbedaan isi dokumen. Harus dibuktikan bahwa perbuatan memenuhi unsur pemalsuan sebagaimana ditentukan undang-undang, termasuk sifat tidak benar atau palsu, maksud penggunaan, dan potensi kerugian yang dipersyaratkan.
Apabila ditemukan perbuatan mengambil keuntungan dengan tipu muslihat atau rangkaian kebohongan yang memenuhi unsur penipuan, ketentuan Pasal 492 KUHP dapat diperiksa. Jika ditemukan perbuatan merusak atau menghilangkan benda milik pihak lain, ketentuan mengenai perusakan barang juga perlu dianalisis sesuai fakta. Apabila terdapat dugaan penyalahgunaan jabatan atau kewenangan oleh pejabat, tidak otomatis perbuatan tersebut menjadi tindak pidana korupsi. Harus dibuktikan unsur delik korupsi yang relevan, termasuk unsur penyalahgunaan kewenangan, tujuan menguntungkan, dan kerugian keuangan negara apabila pasal yang digunakan mensyaratkannya.
Untuk peristiwa sebelum 2 Januari 2026, penentuan hukum pidana materiil harus memperhatikan asas legalitas, waktu terjadinya perbuatan, ketentuan peralihan, dan asas penerapan ketentuan yang lebih menguntungkan terdakwa apabila relevan. Tidak tepat menerapkan KUHP baru secara otomatis terhadap semua perbuatan yang terjadi sebelum tanggal berlakunya.
Keenam, untuk proses pidana yang dimulai berdasarkan hukum acara yang berlaku sejak 2 Januari 2026, perlu diperhatikan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2025 tentang KUHAP. Undang-undang ini memperbarui mekanisme penyidikan, penuntutan, hak para pihak, alat bukti, upaya paksa, dan mekanisme praperadilan. Untuk perkara yang proses penyidikan atau penuntutannya telah berjalan sebelum tanggal berlakunya KUHAP baru, ketentuan peralihan dalam Pasal 361 harus diperiksa terlebih dahulu.
Ketujuh, apabila terdapat dugaan penyalahgunaan kewenangan atau keputusan administrasi yang cacat, Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan beserta perubahannya dapat menjadi salah satu dasar pengujian tindakan dan keputusan pejabat pemerintahan.
Kedelapan, apabila sengketa menyangkut perbuatan melawan hukum yang menimbulkan kerugian, Pasal 1365 KUHPerdata dapat menjadi dasar gugatan ganti rugi. Sementara itu, Pasal 1865 KUHPerdata dan Pasal 163 HIR menjadi dasar umum mengenai kewajiban pembuktian bagi pihak yang mendalilkan suatu hak atau peristiwa untuk meneguhkan haknya maupun membantah hak pihak lain.
Dengan demikian, penggunaan pasal pidana harus dilakukan berdasarkan hasil pemeriksaan, bukan berdasarkan label mafia tanah yang dilekatkan terlebih dahulu kepada seseorang.
UPAYA HUKUM YANG TERUKUR: JANGAN MEMULAI DARI LAPORAN, MULAILAH DARI PEMETAAN BUKTI
Dalam perkara pertanahan, langkah hukum yang terburu-buru sering kali justru merugikan pihak yang merasa memiliki hak. Melaporkan seseorang tanpa terlebih dahulu mengamankan dokumen, menyusun kronologi, dan mengidentifikasi objek secara tepat dapat menyebabkan perkara berkembang tanpa arah pembuktian yang jelas.
Sebagai kuasa hukum, pendekatan yang lebih efektif adalah membangun strategi berdasarkan tiga pertanyaan: siapa yang mengklaim hak, dari mana hak itu berasal, dan bukti apa yang dapat menguji kebenaran klaim tersebut.
Langkah pertama adalah melakukan audit dokumen dan riwayat tanah. Seluruh dokumen harus dikumpulkan dalam bentuk asli atau salinan yang dapat diverifikasi, mulai dari sertifikat, buku tanah, surat ukur, akta peralihan, dokumen waris, bukti pembayaran, surat pajak, surat keterangan desa, dokumen penguasaan fisik, hingga putusan pengadilan apabila pernah ada sengketa sebelumnya.
Setiap dokumen harus ditempatkan dalam kronologi. Tanggal penerbitan, pejabat yang menandatangani, pihak yang mengajukan, objek yang disebutkan, serta hubungan dokumen tersebut dengan peristiwa peralihan harus diperiksa. Jangan hanya mengumpulkan dokumen sebanyak mungkin; yang lebih penting adalah mengetahui fungsi pembuktian setiap dokumen.
Langkah kedua adalah memastikan identitas objek secara teknis. Perlu dilakukan pemeriksaan batas, luas, letak, koordinat, nomor bidang, surat ukur, dan peta pendaftaran. Apabila terdapat dugaan tumpang tindih, ajukan permohonan pemeriksaan atau pengukuran sesuai prosedur kepada Kantor Pertanahan. Dalam perkara yang kompleks, dapat dipertimbangkan penggunaan tenaga ahli ukur atau ahli pertanahan untuk membantu analisis teknis.
Langkah ketiga adalah mengajukan permohonan informasi dan pemeriksaan administrasi kepada Kantor Pertanahan setempat. Permohonan dapat diarahkan pada penelusuran riwayat hak, pemeriksaan data fisik dan yuridis, serta akses terhadap dokumen pertanahan yang dapat diberikan menurut ketentuan keterbukaan informasi dan aturan administrasi pertanahan. Tidak seluruh warkah dapat diakses tanpa batas; permohonan harus memperhatikan kedudukan hukum pemohon, perlindungan data pribadi, dan ketentuan akses dokumen.
Langkah keempat adalah mengajukan pengaduan atau permohonan penanganan kasus pertanahan kepada Kantor Pertanahan, Kantor Wilayah BPN, atau Kementerian ATR/BPN sesuai kewenangan. Dasar administratifnya antara lain Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 dan Permen ATR/Kepala BPN Nomor 15 Tahun 2024. Pengaduan harus disertai kronologi, identitas objek, dokumen pendukung, dan permintaan yang jelas. Misalnya, meminta pemeriksaan riwayat penerbitan sertifikat, klarifikasi data fisik dan yuridis, atau penanganan konflik sesuai kewenangan instansi.
Jika terdapat risiko pengalihan hak kepada pihak ketiga, perlu dipertimbangkan permohonan pencatatan blokir atau langkah administratif lain yang tersedia berdasarkan ketentuan pertanahan. Namun, pemblokiran bukan tindakan otomatis dan tidak boleh dianggap sebagai pengganti putusan pengadilan. Pemohon harus menunjukkan dasar kepentingan dan memenuhi persyaratan yang berlaku.
Langkah kelima adalah menentukan forum penyelesaian sengketa. Apabila inti masalahnya adalah siapa pemilik yang sah, apakah transaksi jual beli sah, apakah suatu objek merupakan harta warisan, atau apakah terjadi perbuatan melawan hukum, gugatan perdata di Pengadilan Negeri dapat dipertimbangkan. Gugatan harus dirumuskan dengan jelas mengenai identitas para pihak, objek tanah, dasar hak, kronologi, perbuatan yang dipersoalkan, kerugian, dan petitum yang dapat dilaksanakan.
Jika terdapat ancaman pengalihan atau perubahan keadaan objek selama perkara berlangsung, permohonan sita jaminan dapat dipertimbangkan sepanjang memenuhi persyaratan hukum dan terdapat alasan yang cukup. Sita jaminan bukan sarana menghukum lawan, melainkan instrumen untuk menjaga agar putusan kelak tidak menjadi sia-sia.
Apabila yang dipersoalkan adalah keputusan atau tindakan administrasi pejabat pemerintahan, termasuk keputusan pertanahan yang memenuhi kualifikasi sebagai objek sengketa tata usaha negara, perlu dilakukan analisis apakah jalur administratif harus ditempuh terlebih dahulu dan apakah gugatan ke PTUN masih berada dalam tenggang waktu yang ditentukan. Tidak setiap sengketa sertifikat otomatis menjadi kewenangan PTUN. Apabila substansi utamanya adalah sengketa kepemilikan antarwarga, forum perdata dapat menjadi jalur yang tepat. Penentuan kompetensi absolut harus dilakukan sebelum gugatan didaftarkan.
Langkah keenam adalah menempuh jalur pidana apabila terdapat bukti awal yang cukup mengenai perbuatan yang memenuhi unsur tindak pidana. Laporan harus menjelaskan perbuatan konkret, waktu, tempat, pihak yang diduga terlibat, dokumen yang dipersoalkan, dan kerugian atau akibat yang relevan. Apabila dugaan menyangkut pemalsuan surat keterangan hak atas tanah, misalnya, penyidik perlu diberi informasi mengenai dokumen pembanding, register penerbitan, tanda tangan, pejabat penerbit, serta pihak yang menggunakan dokumen tersebut.
Jika dugaan melibatkan pejabat pertanahan, laporan harus didukung bukti mengenai tindakan atau keputusan yang diduga menyimpang, kewenangan yang dimiliki pejabat tersebut, hubungan tindakan dengan kerugian, serta kemungkinan adanya unsur pidana. Pengaduan pengawasan internal juga dapat dipertimbangkan, tetapi tidak menggantikan proses pidana apabila ditemukan dugaan tindak pidana.
Langkah ketujuh adalah menyiapkan pembuktian secara profesional. Dalam perkara perdata, alat bukti harus diarahkan untuk membuktikan hubungan hukum dan peristiwa peralihan. Dalam perkara pidana, pembuktian harus diarahkan pada unsur delik dan pertanggungjawaban pidana masing-masing pihak. Dokumen asli perlu dijaga, salinan digital harus dibuat secara tertib, komunikasi elektronik harus diamankan dengan memperhatikan keutuhan data, dan saksi harus diperiksa berdasarkan apa yang benar-benar mereka lihat, dengar, atau alami.
Apabila diperlukan, dapat diajukan ahli pertanahan, ahli ukur, ahli administrasi pemerintahan, ahli waris, atau ahli forensik dokumen sesuai persoalan yang harus dijelaskan. Keterangan ahli tidak boleh digunakan untuk menggantikan pembuktian fakta yang seharusnya dibuktikan melalui dokumen dan saksi.
KAPAN PERLU MENGAJUKAN GUGATAN, LAPORAN PIDANA, ATAU KEDUANYA?
Tidak semua perkara tanah harus langsung dilaporkan secara pidana. Pemilihan jalur hukum harus mengikuti karakter perbuatannya.
Jika persoalan hanya berkaitan dengan perbedaan penafsiran transaksi, batas tanah, atau pembagian warisan, jalur perdata dan pemeriksaan administrasi dapat menjadi prioritas.
Jika ditemukan bukti awal bahwa seseorang membuat atau menggunakan dokumen palsu dengan maksud memperoleh hak atau menimbulkan kerugian, jalur pidana dapat dipertimbangkan tanpa harus menunggu seluruh sengketa perdata selesai, sepanjang unsur pidananya memang berdiri sendiri dan dapat dibuktikan.
Jika terdapat keputusan administrasi yang diduga diterbitkan secara tidak sah, pengujian administratif dan/atau gugatan PTUN harus dipertimbangkan sesuai karakter keputusan dan kompetensi peradilan.
Apabila ketiga dimensi muncul sekaligus, strategi paralel dapat dilakukan dengan koordinasi yang cermat. Namun, setiap proses harus mempunyai tujuan dan dasar pembuktian yang jelas. Jangan sampai laporan pidana hanya digunakan sebagai alat tekanan dalam sengketa perdata, atau gugatan perdata diajukan tanpa merumuskan objek dan hubungan hukum secara tepat.
Perlu juga diingat bahwa putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap harus diperhatikan sesuai amar, pertimbangan, para pihak, dan objek yang diputus. Putusan mengenai satu bidang tanah tidak boleh diperluas secara serampangan terhadap bidang lain yang berbeda. Demikian pula, putusan yang hanya menyatakan suatu perbuatan melawan hukum belum tentu otomatis memerintahkan pembatalan sertifikat apabila hal tersebut tidak menjadi bagian dari amar dan kewenangan pengadilan yang memeriksa.
PERDAMAIAN DALAM SENGKETA TANAH: SAH, TETAPI JANGAN MENJADI ALAT MELEGITIMASI KLAIM YANG CACAT
Perdamaian merupakan salah satu cara penyelesaian sengketa yang patut dihormati. Dalam perkara perdata, perdamaian bahkan dapat memberikan penyelesaian yang lebih cepat dan mengurangi biaya serta ketidakpastian proses pengadilan.
Namun, perdamaian harus dilakukan berdasarkan persetujuan bebas, informasi yang memadai, dan pemahaman terhadap akibat hukum yang akan timbul. Para pihak harus memastikan siapa yang mempunyai kewenangan untuk mewakili keluarga atau badan hukum, siapa saja pihak yang haknya akan terdampak, bagaimana status sertifikat, serta apakah terdapat beban atau sengketa lain atas objek tanah.
Dalam perkara warisan, misalnya, perdamaian yang hanya ditandatangani oleh sebagian ahli waris belum tentu mengikat pihak lain yang tidak memberikan persetujuan atau tidak diwakili secara sah.
Dalam perkara yang melibatkan sertifikat dan klaim pihak ketiga, kesepakatan juga harus dirumuskan secara jelas: apakah berupa pengakuan hak, pelepasan tuntutan, pembayaran kompensasi, pengosongan, pembagian bidang, atau tindakan administrasi tertentu. Kesepakatan yang kabur berpotensi melahirkan sengketa baru.
Jika perdamaian dicapai ketika perkara sedang berjalan di pengadilan, para pihak dapat mempertimbangkan mekanisme perdamaian sesuai hukum acara yang berlaku, termasuk penguatan kesepakatan melalui akta perdamaian apabila persyaratannya terpenuhi.
Prinsipnya, perdamaian tidak boleh dibangun melalui intimidasi, penyembunyian fakta, atau pemanfaatan posisi tawar yang timpang. Perdamaian yang baik menyelesaikan sengketa; bukan sekadar menghentikan perlawanan pihak yang lebih lemah.
PERLINDUNGAN BAGI PEMILIK TANAH: APA YANG HARUS DILAKUKAN SEBELUM SENGKETA MEMBESAR?
Masyarakat tidak seharusnya menunggu sampai tanahnya dikuasai pihak lain atau digugat di pengadilan baru mulai mengamankan bukti.
Pemilik tanah perlu menyimpan sertifikat dan dokumen perolehan hak secara aman, membuat salinan fisik dan digital, serta mencatat riwayat transaksi dan penguasaan. Setiap peralihan harus dilakukan melalui prosedur yang sah, melibatkan pejabat yang berwenang, dan segera ditindaklanjuti dengan pendaftaran sesuai ketentuan.
Batas tanah harus dipelihara dan disepakati dengan pemilik bidang yang berbatasan. Apabila terdapat perubahan batas, pengukuran ulang, atau pembangunan di sekitar bidang, dokumentasikan secara tertib. Bukti penguasaan fisik seperti foto, pembayaran kewajiban, perawatan, dan penggunaan tanah dapat membantu menjelaskan keadaan lapangan, meskipun tidak menggantikan bukti hak.
Jika menerima surat keberatan, somasi, panggilan, atau pemberitahuan dari instansi pertanahan, jangan diabaikan. Periksa tenggang waktu dan segera berikan tanggapan dengan dokumen pendukung. Keterlambatan merespons dapat mempersempit pilihan hukum atau menimbulkan konsekuensi prosedural.
Masyarakat juga perlu berhati-hati ketika diminta menyerahkan sertifikat asli, menandatangani surat kuasa, surat pernyataan, atau dokumen pelepasan hak tanpa memahami isinya. Jangan menyerahkan dokumen penting kepada pihak yang tidak jelas kewenangannya.
HUKUM HARUS MELINDUNGI HAK, BUKAN MEMBERI RUANG BAGI REKAYASA
Pemberantasan mafia tanah tidak cukup dilakukan melalui slogan, pembentukan satuan tugas, atau penindakan terhadap orang yang berada di lapangan. Negara harus memastikan bahwa seluruh rantai administrasi pertanahan bekerja secara transparan, profesional, dan dapat diaudit.
Apabila terdapat dokumen yang diduga dipalsukan, pemeriksaan harus menjangkau sumber penerbitannya. Apabila terdapat sertifikat yang diduga tumpang tindih, data fisik dan yuridis harus diuji secara teknis. Apabila terdapat klaim warisan, riwayat kepemilikan dan transaksi harus ditelusuri. Apabila terdapat dugaan penyalahgunaan kewenangan, pejabat yang bertanggung jawab harus diperiksa berdasarkan bukti dan hukum yang berlaku.
Di sisi lain, masyarakat juga tidak boleh menjadikan istilah mafia tanah sebagai alat untuk menyerang setiap orang yang mempunyai klaim berbeda. Penegakan hukum harus melindungi pemilik yang sah, tetapi tetap menjamin hak setiap orang untuk mengajukan klaim dan memperoleh pemeriksaan yang adil.
Dalam perspektif negara hukum, tidak boleh ada hak yang dirampas hanya karena seseorang tidak mempunyai kekuatan ekonomi, akses birokrasi, atau kemampuan membangun opini publik. Namun, tidak boleh pula seseorang dinyatakan sebagai pelaku kejahatan hanya berdasarkan dugaan atau tekanan masyarakat.
Keadilan pertanahan harus dibangun dari pemeriksaan yang objektif, bukan dari keberpihakan sebelum pembuktian. Dokumen harus diuji, kewenangan harus diawasi, transaksi harus ditelusuri, dan setiap tindakan harus dapat dipertanggungjawabkan.
Tanah tidak boleh berpindah tangan karena rekayasa. Sertifikat tidak boleh menjadi alat untuk menutupi penyimpangan. Kewenangan pejabat tidak boleh dipakai untuk menciptakan hak yang tidak pernah ada. Dan proses hukum tidak boleh dijadikan instrumen untuk menekan pihak yang sedang mempertahankan haknya.
Pada akhirnya, ukuran keberhasilan negara dalam memberantas mafia tanah bukanlah banyaknya laporan atau jumlah orang yang ditetapkan sebagai tersangka. Ukurannya adalah seberapa mampu negara mengembalikan kepastian hukum, melindungi pemilik yang sah, memperbaiki administrasi yang bermasalah, dan memastikan bahwa tidak seorang pun dapat mengambil hak orang lain melalui manipulasi dokumen maupun penyalahgunaan kekuasaan.
Sebab dalam hukum pertanahan, yang harus dimenangkan bukan pihak yang paling kuat, paling berpengaruh, atau paling lantang mengklaim. Yang harus memperoleh perlindungan adalah pihak yang dapat membuktikan haknya secara sah menurut hukum.
Oleh: Reinhard Wowiling, S.H., C.Med., CPLA., CLI.
(Advokat dan Praktisi Hukum)
