Jakarta, M-Nusantara.com – Bagi banyak keluarga Indonesia, membeli rumah bukan sekadar transaksi ekonomi. Rumah adalah hasil pengorbanan bertahun-tahun, tempat membangun kehidupan, dan simbol keamanan bagi masa depan keluarga. Tidak sedikit orang yang mengurangi kebutuhan sehari-hari, menyisihkan sebagian penghasilan, bahkan mengambil keputusan finansial jangka panjang demi memiliki rumah sendiri. Karena itu, ketika rumah yang dijanjikan pengembang tidak kunjung selesai, persoalannya tidak berhenti pada keterlambatan pembangunan. Yang dipertaruhkan adalah kepastian hidup, kepercayaan terhadap pelaku usaha, dan rasa keadilan bagi konsumen.
Bayangkan seorang karyawan yang telah membayar uang muka, menandatangani akad kredit pemilikan rumah, dan mulai membayar cicilan setiap bulan. Dalam brosur, rumah itu digambarkan sebagai hunian modern yang akan selesai sesuai jadwal. Tenaga pemasaran menjanjikan akses jalan, fasilitas lingkungan, dan penyerahan kunci dalam waktu tertentu. Namun, bulan berganti tahun, bangunan masih berupa struktur setengah jadi. Aktivitas di lokasi berhenti, pengembang sulit dihubungi, dan janji penyelesaian terus berubah. Sementara itu, bank tetap menagih cicilan sesuai perjanjian kredit.
Menarik Dibaca. . .
Konsumen akhirnya menghadapi keadaan yang tidak sederhana: rumah belum dapat ditempati, tetapi kewajiban pembayaran tetap berjalan. Sebagian masih harus menyewa tempat tinggal, membayar biaya transportasi, dan memenuhi kebutuhan keluarga. Dalam kondisi demikian, pertanyaan yang muncul bukan hanya siapa yang bersalah, melainkan siapa yang harus bertanggung jawab dan bagaimana hukum seharusnya memberikan perlindungan yang efektif.
Sebagai advokat dan praktisi hukum, saya berpandangan bahwa perkara rumah mangkrak dalam skema KPR harus diperiksa dengan pendekatan yang lebih menyeluruh. Jangan sampai persoalan ini dipersempit menjadi sengketa pembeli dengan pengembang, sementara mekanisme pembiayaan, proses pencairan dana, kualitas informasi, dan tanggung jawab masing-masing pihak tidak pernah diuji. Namun, pada saat yang sama, kita juga tidak boleh serta-merta menyimpulkan bahwa bank pasti bertanggung jawab hanya karena kredit yang diberikan digunakan untuk membeli rumah yang gagal diselesaikan.
Keadilan memerlukan ketelitian. Setiap pihak harus dimintai pertanggungjawaban sesuai kewajiban, tindakan, dan kesalahan yang dapat dibuktikan.
Rumah bukan sekadar barang, melainkan kepentingan dasar manusia
Konstitusi Indonesia menempatkan hak untuk bertempat tinggal dan memperoleh lingkungan hidup yang baik dan sehat sebagai bagian dari hak asasi manusia. Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 menyatakan bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat.
Ketentuan konstitusional tersebut tidak berarti negara menjamin setiap transaksi pembelian rumah pasti berhasil atau setiap konsumen otomatis memperoleh ganti rugi ketika proyek terlambat. Akan tetapi, norma itu menegaskan bahwa urusan perumahan mempunyai dimensi sosial yang lebih besar daripada jual beli barang biasa. Perumahan berkaitan dengan martabat manusia, keamanan keluarga, dan kualitas kehidupan masyarakat.
Karena itu, kegiatan pembangunan dan pemasaran perumahan tidak sepatutnya hanya diukur dari jumlah unit yang terjual atau nilai pembiayaan yang disalurkan. Ukuran keberhasilannya juga harus mencakup apakah rumah benar-benar dibangun, legalitasnya jelas, kualitasnya sesuai perjanjian, dan hak konsumen dipenuhi.
Di sinilah filosofi hukum memperoleh relevansinya. Hukum perjanjian memang menghormati kebebasan para pihak untuk membuat kesepakatan. Namun, kebebasan berkontrak bukan kebebasan untuk mengabaikan kewajiban. Kesepakatan memperoleh legitimasi karena para pihak diharapkan bertindak dengan itikad baik, bukan karena salah satu pihak memiliki posisi tawar yang lebih kuat dan dapat memindahkan seluruh risiko kepada pihak yang lebih lemah.
Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menegaskan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Pasal yang sama juga mengharuskan perjanjian dilaksanakan dengan itikad baik. Dua prinsip ini harus dibaca bersama: perjanjian mengikat, tetapi pelaksanaannya juga harus dilandasi kejujuran, kepatutan, dan tanggung jawab.
Dua hubungan hukum yang tidak boleh dicampuradukkan
Dalam transaksi rumah melalui KPR, setidaknya terdapat dua hubungan hukum utama. Pertama, hubungan antara konsumen dan pengembang yang berkenaan dengan pemesanan, pembangunan, penjualan, serta penyerahan rumah. Kedua, hubungan antara konsumen dan bank atau lembaga pembiayaan yang berkenaan dengan pemberian kredit, pembayaran kembali, bunga atau margin, jaminan, serta kewajiban lain yang disepakati.
Kedua hubungan tersebut saling berkaitan secara ekonomi, tetapi tidak otomatis menjadi satu perjanjian yang sama secara hukum. Pengembang berkewajiban membangun dan menyerahkan rumah sesuai perjanjian serta ketentuan yang berlaku. Bank pada dasarnya menyediakan pembiayaan berdasarkan akad kredit. Apabila pengembang gagal membangun rumah, kegagalan itu tidak dengan sendirinya menghapus kewajiban konsumen terhadap bank.
Inilah bagian yang sering terasa paling tidak adil bagi konsumen. Mereka mungkin merasa tidak menerima manfaat yang dijanjikan, tetapi tetap diwajibkan membayar utang yang telah timbul. Secara hukum, perasaan dirugikan tersebut perlu diterjemahkan menjadi tuntutan yang tepat terhadap pihak yang memiliki kewajiban terkait.
Konsumen tidak boleh menganggap bahwa kegagalan pengembang otomatis membatalkan akad kredit. Sebaliknya, bank juga tidak sepatutnya berlindung di balik keberadaan akad kredit untuk mengabaikan pengaduan yang secara nyata berkaitan dengan tindakan bank sendiri. Apabila terdapat persoalan dalam informasi pembiayaan, proses pencairan dana, pelaksanaan perjanjian, atau penanganan pengaduan, hal itu harus diperiksa secara terpisah dan objektif.
Dengan demikian, pertanyaan “siapa yang bertanggung jawab?” tidak dapat dijawab hanya dengan menunjuk satu pihak sejak awal. Pertanyaan yang lebih tepat adalah: kewajiban apa yang dilanggar, siapa yang melanggarnya, apa bukti pelanggarannya, dan bagaimana hubungan antara pelanggaran tersebut dengan kerugian konsumen?
Developer tidak cukup menjual janji
Tanggung jawab utama untuk menyelesaikan pembangunan dan menyerahkan rumah pada umumnya berada pada pengembang sebagai pihak yang menjanjikan dan melaksanakan pembangunan. Kewajiban tersebut harus dibaca berdasarkan dokumen transaksi, tahapan pembangunan, spesifikasi teknis, jadwal penyerahan, status tanah, serta ketentuan peraturan perundang-undangan.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana telah diubah, menjadi salah satu dasar hukum penyelenggaraan perumahan di Indonesia. Regulasi ini mengatur penyelenggaraan perumahan, hak dan kewajiban, larangan, penyelesaian sengketa, serta sanksi. Di samping itu, Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 mengatur aspek penyelenggaraan perumahan, termasuk pemasaran dan perjanjian pendahuluan jual beli rumah.
Dalam praktik, pelanggaran pengembang dapat berbentuk pembangunan yang tidak dimulai, keterlambatan tanpa dasar yang sah, ketidaksesuaian spesifikasi, tidak tersedianya fasilitas yang dijanjikan, atau kegagalan menyerahkan rumah dalam kondisi yang diperjanjikan. Namun, penilaian wanprestasi tetap harus didasarkan pada kewajiban yang telah jatuh tempo, isi kontrak, serta keadaan konkret perkara.
Pasal 1238 KUHPerdata mengatur keadaan lalai melalui mekanisme yang ditentukan hukum atau perjanjian. Pasal 1243 mengatur kewajiban penggantian biaya, kerugian, dan bunga dalam keadaan wanprestasi sebagaimana disyaratkan pasal tersebut. Karena itu, apabila pengembang tidak memenuhi kewajibannya, konsumen dapat mempertimbangkan somasi dan tuntutan pemenuhan prestasi atau ganti rugi, sesuai dasar hukum dan bukti yang tersedia.
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen juga relevan. Pasal 4 memberikan hak kepada konsumen, antara lain atas kenyamanan, keamanan, keselamatan, informasi yang benar, jelas, dan jujur, serta kompensasi atau ganti rugi sesuai ketentuan hukum. Pasal 7 mengatur kewajiban pelaku usaha untuk beritikad baik, memberikan informasi yang benar dan jujur, serta memberikan kompensasi atau ganti rugi apabila barang atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian. Pasal 19 mengatur tanggung jawab pelaku usaha atas kerugian konsumen dalam lingkup yang ditentukan undang-undang.
Dengan dasar tersebut, pengembang tidak cukup beralasan bahwa konsumen telah menandatangani dokumen pemesanan atau PPJB. Penandatanganan perjanjian justru menegaskan adanya kewajiban yang harus dipenuhi. Apabila rumah dijanjikan selesai pada waktu tertentu, pengembang harus mampu menjelaskan dasar keterlambatan, rencana penyelesaian yang realistis, dan konsekuensi hukum yang timbul dari kegagalannya.
Konsumen juga berhak mempertanyakan legalitas tanah dan bangunan, status perizinan, spesifikasi rumah, serta fasilitas yang ditawarkan. PBG, kesesuaian tata ruang, status hak atas tanah, dan dokumen relevan lainnya perlu diperiksa sesuai karakter proyek dan ketentuan yang berlaku. Tidak semua dokumen memiliki fungsi yang sama, sehingga pemeriksaan harus dilakukan secara tepat, bukan hanya berdasarkan daftar administratif yang dianggap berlaku seragam untuk setiap transaksi.
Apakah bank dapat dimintai pertanggungjawaban?
Jawabannya: dapat dipersoalkan apabila terdapat dasar faktual dan hukum yang cukup, tetapi tidak otomatis bertanggung jawab atas setiap kegagalan pengembang.
Bank pada umumnya bukan pihak yang membangun rumah. Karena itu, keterlambatan pembangunan tidak dengan sendirinya membuat bank menjadi pelaku wanprestasi atas kewajiban pengembang. Akan tetapi, bank tetap merupakan pelaku usaha jasa keuangan yang wajib menjalankan kegiatan berdasarkan ketentuan perbankan, perjanjian kredit, dan prinsip pelindungan konsumen sektor jasa keuangan.
Pertanyaan mengenai tanggung jawab bank menjadi penting apabila bank terlibat dalam pemasaran proyek, memberikan informasi tertentu mengenai proyek, mempunyai perjanjian kerja sama dengan pengembang, atau melakukan pencairan kredit berdasarkan syarat dan tahapan yang telah ditentukan. Dalam keadaan demikian, perlu diperiksa secara konkret apa yang dijanjikan bank, apa yang menjadi kewajibannya, serta apakah tindakan atau kelalaiannya berhubungan dengan kerugian konsumen.
Misalnya, apabila dokumen pembiayaan menentukan pencairan dana secara bertahap berdasarkan persyaratan tertentu, perlu diperiksa apakah persyaratan itu dipenuhi sebelum pencairan dilakukan. Jika terdapat dugaan bahwa dana dicairkan tidak sesuai ketentuan perjanjian, pertanyaan tersebut layak diajukan melalui pengaduan dan pemeriksaan dokumen. Namun, tidak tepat menyimpulkan adanya pelanggaran hanya karena rumah belum selesai. Mekanisme pencairan, isi perjanjian, kewenangan bank, dan bukti yang tersedia harus lebih dahulu diuji.
Demikian pula, apabila bank melalui petugasnya menyampaikan pernyataan yang diduga menyesatkan mengenai keamanan proyek atau jaminan penyelesaian rumah, pernyataan itu harus diperiksa berdasarkan bukti komunikasi, materi pemasaran, kedudukan petugas, dan hubungan hukumnya dengan bank. Kerja sama antara bank dan pengembang tidak otomatis membuat bank menjamin seluruh kewajiban pengembang. Namun, kerja sama itu juga tidak boleh dijadikan alasan untuk menutup pemeriksaan atas tindakan bank yang mungkin melanggar kewajibannya sendiri.
Perlindungan konsumen di sektor jasa keuangan diatur antara lain melalui Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 22 Tahun 2023. Regulasi ini memuat prinsip pelindungan konsumen, perilaku pelaku usaha jasa keuangan, hak dan kewajiban konsumen, penanganan pengaduan, serta pengawasan perilaku pelaku usaha.
Karena itu, bank harus menjawab pengaduan yang relevan secara substantif, bukan sekadar menyampaikan bahwa akad kredit tetap berlaku. Penjelasan mengenai pencairan dana, isi kewajiban kontraktual, prosedur pengaduan, dan opsi penyelesaian harus diberikan sesuai ketentuan yang berlaku. Apabila bank memang telah menjalankan kewajibannya sesuai perjanjian dan hukum, hal itu juga harus dinilai secara objektif. Perlindungan konsumen bukan berarti bank otomatis harus menanggung seluruh kerugian, melainkan memastikan bahwa setiap pihak bertanggung jawab atas tindakannya sendiri.
Mengapa cicilan tidak boleh dihentikan secara sepihak?
Ketika rumah belum selesai, konsumen mungkin tergoda menghentikan pembayaran cicilan sebagai bentuk protes. Secara emosional, keputusan itu dapat dipahami. Namun, secara hukum dan finansial, langkah tersebut berisiko apabila dilakukan tanpa kesepakatan atau dasar hukum yang memadai.
Akad kredit pada dasarnya tetap mengikat selama belum diubah, diakhiri, atau dinyatakan tidak berlaku melalui mekanisme yang sah. Penghentian pembayaran dapat menimbulkan tunggakan, denda sesuai perjanjian, penurunan kualitas kredit, penagihan, dan risiko terhadap agunan berdasarkan ketentuan yang berlaku. Riwayat kewajiban kredit juga dapat tercermin dalam Sistem Layanan Informasi Keuangan sesuai aturan pelaporan dan penilaian yang relevan.
Hal ini tidak berarti konsumen harus menerima keadaan tanpa melakukan perlawanan hukum. Konsumen dapat mengajukan pengaduan tertulis kepada bank, meminta penjelasan tentang status kredit dan pencairan dana, serta merundingkan opsi penyelesaian. Apabila memungkinkan, konsumen dapat mengajukan restrukturisasi atau perubahan syarat pembayaran. Namun, permintaan tersebut tidak otomatis mengubah kewajiban kredit sebelum disetujui atau mempunyai dasar hukum yang mengikat.
Apabila konsumen berpendapat bahwa akad kredit mempunyai cacat hukum atau terdapat pelanggaran yang memengaruhi keabsahan perjanjian, hal itu harus dinilai berdasarkan fakta dan bukti, bukan diasumsikan hanya karena rumah belum selesai. Menghentikan pembayaran tanpa strategi hukum dapat menambah persoalan baru di tengah sengketa dengan pengembang.
Dalam perkara seperti ini, langkah yang rasional adalah bergerak pada dua jalur yang terkoordinasi: menuntut pertanggungjawaban pengembang atas rumah yang tidak diserahkan, dan secara terpisah meminta bank menjelaskan kewajiban kredit serta tindakan pembiayaan yang relevan. Keduanya harus ditangani dengan mempertimbangkan dampak hukum dan keuangan bagi konsumen.
Ilustrasi kasus: ketika pembangunan berhenti, tetapi pencairan kredit sudah terjadi
Bayangkan seorang konsumen membeli rumah dengan harga Rp600 juta. Ia membayar uang muka Rp100 juta dan memperoleh fasilitas KPR sebesar Rp500 juta. Setelah akad kredit ditandatangani, pembangunan berjalan pada tahap awal. Konsumen mulai membayar cicilan, tetapi beberapa bulan kemudian pekerjaan berhenti. Pengembang menyampaikan alasan kesulitan arus kas, sedangkan rumah belum layak ditempati.
Dalam keadaan tersebut, langkah pertama bukan langsung menyimpulkan bahwa bank turut melakukan pelanggaran. Konsumen perlu memastikan berapa dana yang telah dicairkan bank, kepada siapa dana dibayarkan, apa syarat pencairannya, dan apakah pencairan tersebut sesuai perjanjian. Pada saat yang sama, perlu diperiksa PPJB atau perjanjian jual beli, jadwal penyelesaian, spesifikasi rumah, status tanah, dan seluruh komunikasi dengan pengembang.
Apabila ternyata pengembang telah menerima pembayaran tetapi tidak menyelesaikan rumah sesuai kewajibannya, konsumen dapat menuntut pemenuhan perjanjian atau mengajukan tuntutan lain yang tersedia berdasarkan fakta perkara. Jika ada bukti bahwa pengembang sejak awal menggunakan keterangan palsu atau tipu muslihat untuk memperoleh pembayaran, dugaan tindak pidana dapat dinilai secara terpisah. Namun, kegagalan bisnis atau keterlambatan saja tidak otomatis membuktikan adanya penipuan.
Selanjutnya, apabila ditemukan bahwa pencairan kredit dilakukan tidak sesuai syarat yang secara tegas diatur dalam perjanjian pembiayaan, atau bank memberikan informasi yang tidak benar dan melanggar kewajibannya, konsumen dapat mengajukan pengaduan dan meminta pemeriksaan terhadap tindakan bank tersebut. Tanggung jawab bank akan bergantung pada bukti, isi perjanjian, dan hubungan sebab akibat yang relevan.
Sebaliknya, jika bank telah mencairkan kredit sesuai akad dan persyaratan yang berlaku, sementara kegagalan pembangunan sepenuhnya merupakan pelanggaran pengembang, konsumen tidak dapat menganggap utang kepada bank otomatis hapus. Penyelesaian harus mempertimbangkan kewajiban kredit yang masih ada, dana yang telah diterima pengembang, kemungkinan pembatalan transaksi, dan hak ganti rugi yang dapat dituntut.
Ilustrasi ini menunjukkan bahwa satu proyek rumah mangkrak dapat melahirkan beberapa persoalan hukum yang berbeda. Menggabungkannya menjadi satu tuduhan tanpa membedakan perbuatan setiap pihak justru dapat melemahkan posisi konsumen. Sebaliknya, pemeriksaan yang terarah akan membantu menentukan siapa yang harus dimintai pertanggungjawaban dan melalui jalur apa.
Force majeure bukan jawaban untuk setiap kegagalan
Dalam sengketa pembangunan, pengembang terkadang menyebut keadaan memaksa atau force majeure sebagai alasan keterlambatan. Namun, istilah tersebut bukan pembenaran otomatis atas setiap kegagalan memenuhi kontrak.
Pasal 1244 dan Pasal 1245 KUHPerdata mengatur keadaan tertentu ketika debitur dapat dibebaskan dari kewajiban mengganti biaya, kerugian, dan bunga akibat tidak terlaksananya prestasi karena keadaan yang tidak dapat dipertanggungjawabkan kepadanya, sesuai persyaratan hukum yang berlaku. Penerapannya harus dinilai berdasarkan sifat peristiwa, hubungan sebab akibat dengan kegagalan prestasi, serta ketentuan perjanjian.
Kesulitan keuangan, perhitungan bisnis yang keliru, penjualan yang tidak mencapai target, atau pengelolaan perusahaan yang buruk tidak otomatis memenuhi kriteria keadaan memaksa. Pengembang yang mendalilkan force majeure harus menunjukkan peristiwa konkret yang menghambat pelaksanaan kewajibannya, relevansi peristiwa itu terhadap keterlambatan, dan dasar hukum yang mendukung pembelaannya.
Bahkan ketika keadaan memaksa terbukti, akibat hukumnya tidak selalu berarti seluruh kewajiban lenyap. Harus diperiksa apakah prestasi menjadi mustahil atau hanya tertunda, apakah perjanjian mengatur konsekuensi tertentu, dan apakah terdapat kewajiban lain yang tetap harus dilaksanakan.
Prinsipnya sederhana: force majeure harus dibuktikan, bukan sekadar disebutkan. Pengembang tidak boleh menggunakan istilah hukum sebagai alasan umum untuk menghindari pertanggungjawaban.
Klausul baku tidak boleh menjadi alat pemindahan seluruh risiko
Dalam praktik jual beli rumah, konsumen sering dihadapkan pada perjanjian yang telah disusun sepihak oleh pengembang atau lembaga pembiayaan. Konsumen mungkin hanya diberi pilihan untuk menandatangani atau tidak melanjutkan transaksi. Ketimpangan posisi tawar ini membuat perlindungan hukum terhadap klausul baku menjadi penting.
Pasal 18 Undang-Undang Perlindungan Konsumen mengatur larangan terhadap klausul baku tertentu, termasuk klausul yang memenuhi kategori larangan dalam pasal tersebut. Karena itu, ketentuan yang secara mutlak menghapus tanggung jawab pelaku usaha atau menghilangkan hak konsumen dapat dipersoalkan apabila bertentangan dengan undang-undang.
Namun, tidak semua klausul mengenai keterlambatan, pembatalan, atau pembatasan tanggung jawab otomatis batal. Penilaiannya bergantung pada rumusan klausul, konteks perjanjian, peraturan yang berlaku, dan apakah klausul tersebut termasuk yang dilarang. Konsumen perlu memeriksa isi kontrak secara konkret, bukan hanya berpegang pada anggapan bahwa semua perjanjian baku pasti tidak sah.
Keadilan kontraktual menuntut agar risiko dibagi secara wajar dan kewajiban dinyatakan secara jelas. Konsumen tidak semestinya dibebani seluruh akibat kegagalan yang berada di luar kendalinya, tetapi ia juga tetap terikat pada kewajiban yang sah dan belum diselesaikan. Keseimbangan inilah yang harus dicari melalui hukum, bukan melalui tekanan sepihak.
Dari somasi sampai penyelesaian sengketa
Konsumen yang menghadapi rumah mangkrak sebaiknya segera mengamankan seluruh dokumen transaksi, termasuk brosur, bukti pembayaran, PPJB, akad kredit, jadwal pembangunan, spesifikasi rumah, bukti komunikasi, foto kondisi proyek, dan surat pemberitahuan keterlambatan. Dokumen mengenai pencairan kredit dan perjanjian kerja sama antara bank dan pengembang juga relevan apabila dapat diperoleh melalui mekanisme yang sah.
Pengembang perlu diminta memberikan penjelasan tertulis mengenai penyebab keterlambatan, kondisi pembangunan, status legalitas, dan jadwal penyelesaian yang realistis. Apabila kewajiban telah jatuh tempo dan tidak dipenuhi, somasi dapat digunakan untuk menuntut pelaksanaan perjanjian atau penyelesaian sesuai hak konsumen. Bentuk tuntutan—apakah penyelesaian pembangunan, penyerahan rumah, ganti rugi, pembatalan, atau pengembalian pembayaran—harus disesuaikan dengan dokumen dan keadaan transaksi.
Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 juga mengatur konsekuensi tertentu apabila pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal pada tahap pemasaran yang ditentukan dalam regulasi, termasuk kemungkinan pembatalan pembelian dan pengembalian pembayaran sesuai ketentuan. Namun, ketentuan tersebut tidak boleh disederhanakan sebagai jaminan bahwa setiap konsumen yang telah menandatangani akad KPR dapat membatalkan seluruh transaksi secara sepihak dan otomatis memperoleh kembali semua uang yang telah dibayarkan. Tahap transaksi, dokumen yang ditandatangani, dan syarat penerapan ketentuan harus diperiksa terlebih dahulu.
Sengketa dengan pengembang dapat dibawa ke jalur penyelesaian sengketa konsumen atau pengadilan sesuai kompetensi dan dasar hukum perkara. Apabila persoalannya menyangkut tindakan bank, konsumen sebaiknya terlebih dahulu menggunakan mekanisme pengaduan internal bank. Jika tidak tercapai penyelesaian, tersedia mekanisme pengaduan kepada Otoritas Jasa Keuangan dan penyelesaian sengketa sektor jasa keuangan melalui lembaga yang berwenang, sesuai syarat dan ruang lingkupnya. OJK menjelaskan bahwa penyelesaian sengketa jasa keuangan dapat ditempuh melalui mekanisme di luar pengadilan maupun melalui pengadilan.
Apabila banyak konsumen mengalami kerugian serupa dalam proyek yang sama, koordinasi antar-konsumen dapat membantu mengumpulkan bukti, menyusun kronologi, dan mengidentifikasi pola perbuatan. Pilihan gugatan bersama atau mekanisme perwakilan kelompok harus dinilai berdasarkan persyaratan hukum yang berlaku, bukan diasumsikan otomatis tersedia dalam setiap sengketa.
Jangan biarkan konsumen menghadapi sistem sendirian
Persoalan rumah mangkrak mengungkap pertanyaan yang lebih luas tentang kualitas tata kelola sektor perumahan dan pembiayaan. Apakah informasi pemasaran telah disampaikan secara jujur? Apakah legalitas proyek diperiksa secara memadai? Apakah konsumen memahami kapan dana dicairkan dan apa konsekuensinya? Apakah pengaduan ditangani secara serius? Apakah mekanisme pengawasan cukup efektif untuk mencegah kerugian yang berulang?
Pertanyaan tersebut tidak dimaksudkan untuk menganggap seluruh pengembang atau bank melakukan pelanggaran. Banyak pelaku usaha menjalankan kewajibannya secara profesional. Namun, ketika terjadi kegagalan, proses penyelesaian tidak boleh hanya berputar pada surat-menyurat tanpa kejelasan tanggung jawab dan tanpa rencana pemulihan yang masuk akal.
Filosofi hukum mengajarkan bahwa keadilan tidak cukup diukur dari keberadaan kontrak atau tersedianya saluran pengaduan. Keadilan juga harus terlihat dalam pelaksanaan kewajiban, keterbukaan informasi, dan efektivitas pemulihan hak. Konsumen harus memperoleh kesempatan nyata untuk mengetahui apa yang terjadi, membuktikan kerugiannya, dan mengajukan tuntutan berdasarkan hukum.
Negara, melalui regulator dan instansi yang berwenang, mempunyai peran untuk memastikan bahwa perlindungan konsumen bukan hanya teks dalam undang-undang. Pengawasan harus mampu mendorong kepatuhan, memperbaiki tata kelola, dan menindak pelanggaran yang terbukti. Sementara itu, pengembang dan bank harus menyadari bahwa kepercayaan konsumen tidak dibangun hanya melalui iklan, persetujuan kredit, atau dokumen yang ditandatangani. Kepercayaan lahir ketika janji dilaksanakan dan tanggung jawab tidak dihindari.
Pada akhirnya, konsumen yang membayar cicilan untuk rumah yang belum selesai tidak boleh dibiarkan kehilangan arah di antara pengembang yang tidak memberikan kepastian dan bank yang terus menagih kewajiban kredit. Namun, perlindungan yang adil juga tidak boleh dibangun melalui kesimpulan tergesa-gesa bahwa semua pihak mempunyai kesalahan yang sama. Hukum harus mengidentifikasi kewajiban setiap pihak, menguji bukti, dan menyediakan penyelesaian yang proporsional.
Rumah yang dijanjikan harus dipertanggungjawabkan. Kredit yang disepakati harus diselesaikan menurut hukum. Dan setiap pihak yang terbukti melanggar kewajibannya harus dimintai pertanggungjawaban sesuai perannya.
Sebab, membeli rumah seharusnya menjadi jalan menuju kepastian hidup, bukan awal dari ketidakpastian hukum yang berkepanjangan.
Oleh: Reinhard Wowiling, S.H., C.Med., CPLA., CLI.
(Advokat dan Praktisi Hukum)
