Jakarta, M-Nusantara.com – Sengketa tanah di Indonesia tidak selalu lahir karena ketiadaan dokumen. Justru, dalam banyak persoalan pertanahan, konflik muncul ketika lebih dari satu pihak sama-sama mengajukan bukti, mengklaim riwayat perolehan, dan merasa mempunyai hak yang sah atas bidang tanah yang sama. Ada pihak yang memegang sertifikat, ada yang menguasai tanah secara turun-temurun, ada yang menyimpan dokumen peralihan, dan ada pula yang baru mengetahui bahwa tanah keluarganya telah terdaftar atas nama orang lain. Dalam keadaan demikian, persoalan sesungguhnya bukan sekadar siapa yang memegang dokumen, melainkan apakah hak yang diklaim itu lahir dari proses yang sah dan dapat dipertanggungjawabkan menurut hukum.
Di sinilah persoalan pertanahan harus dilihat secara kritis. Sertifikat tanah memang merupakan alat bukti yang kuat, tetapi kekuatan pembuktian tidak boleh disalahartikan sebagai kekebalan hukum. Sebaliknya, dokumen lama yang diwariskan dari generasi ke generasi juga tidak otomatis membuktikan kepemilikan yang sah. Hukum menuntut pemeriksaan terhadap asal-usul hak, riwayat peralihan, identitas objek, penguasaan fisik, serta proses administrasi yang mendasari pendaftaran tanah.
Menarik Dibaca. . .
Persoalan menjadi lebih serius ketika masyarakat tidak memahami perbedaan antara sengketa kepemilikan dan sengketa legalitas keputusan administrasi. Akibatnya, gugatan diajukan ke pengadilan yang tidak tepat, objek sengketa dirumuskan secara keliru, atau tuntutan disusun tanpa memperhitungkan akibat hukum yang sesungguhnya dibutuhkan. Tidak sedikit pencari keadilan yang akhirnya menghabiskan waktu dan biaya untuk berperkara, tetapi belum menyentuh persoalan utama yang menyebabkan haknya dipersengketakan.
Menurut hemat penulis, penyelesaian sengketa sertifikat tanah harus dimulai dari pembongkaran persoalan hukumnya, bukan dari keputusan tergesa-gesa untuk menggugat.
Menguji hak sebelum mempersoalkan sertifikat
Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria menempatkan pendaftaran tanah sebagai instrumen untuk menjamin kepastian hukum. Prinsip tersebut kemudian dijabarkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.
Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 menegaskan bahwa sertifikat merupakan alat bukti yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya, sepanjang sesuai dengan data dalam surat ukur dan buku tanah. Rumusan ini penting karena memperlihatkan bahwa hukum memberikan perlindungan terhadap pemegang sertifikat, tetapi tetap membuka ruang pembuktian sebaliknya.
Konsekuensinya, pihak yang hendak menggugat sertifikat tidak cukup menyatakan bahwa tanah tersebut merupakan warisan orang tua atau bahwa keluarganya telah menguasai tanah selama puluhan tahun. Ia harus membuktikan hubungan hukum yang menjadi dasar haknya, kesinambungan peralihan hak, kesesuaian objek tanah, dan alasan hukum mengapa hak yang tercatat atas nama pihak lain patut dipersoalkan.
Pada saat yang sama, pemegang sertifikat juga tidak dapat semata-mata mengandalkan nama yang tercantum dalam dokumen tanpa bersedia mempertanggungjawabkan riwayat perolehan haknya ketika terdapat bukti tandingan yang relevan. Apabila muncul dugaan bahwa alas hak tidak benar, terdapat peralihan yang tidak sah, atau data fisik tidak sesuai dengan bidang yang sebenarnya, persoalan itu harus diperiksa berdasarkan bukti dan prosedur hukum.
Di sinilah letak keseimbangan yang seharusnya dijaga. Negara harus melindungi pemegang hak yang sah, tetapi juga wajib menyediakan mekanisme koreksi terhadap kesalahan atau cacat hukum yang terbukti. Kepastian hukum bukan berarti mempertahankan setiap dokumen tanpa pemeriksaan, melainkan memastikan bahwa dokumen tersebut benar-benar mencerminkan keadaan hukum yang dapat dibenarkan.
Persoalan dokumen tanah lama pun harus ditangani secara hati-hati. Girik, Letter C, petok D, ketitir, dan surat keterangan tanah tidak boleh secara otomatis disamakan dengan sertifikat hak atas tanah. Setelah berlakunya PP Nomor 18 Tahun 2021, Pasal 96 dan Pasal 97 mengatur kedudukan alat bukti tertulis tanah bekas milik adat serta dokumen sejenis sebagai bagian dari mekanisme pendaftaran tanah. Ketentuan tersebut harus diperiksa sesuai jenis dokumen, riwayat tanah, dan keadaan hukumnya.
Dokumen lama masih dapat memiliki arti penting untuk menelusuri sejarah penguasaan atau asal-usul bidang tanah, tetapi kekuatan dan fungsi pembuktiannya tidak boleh dilebih-lebihkan. Dalam perkara konkret, dokumen itu harus dihubungkan dengan bukti lain, termasuk riwayat peralihan, keterangan saksi, data pengukuran, serta dokumen pendaftaran yang relevan.
Pengadilan Negeri dan PTUN bukan dua pintu yang dapat dipertukarkan
Kesalahan mendasar dalam sengketa pertanahan adalah menganggap bahwa setiap persoalan sertifikat harus diselesaikan dengan cara yang sama. Padahal, hukum acara membedakan sengketa mengenai hak keperdataan dari sengketa mengenai legalitas keputusan administrasi pemerintahan.
Apabila yang dipersoalkan adalah siapa pemilik tanah yang sah, apakah jual beli benar-benar terjadi, apakah suatu peralihan hak dapat dibenarkan, atau apakah seseorang telah mengambil hak pihak lain secara melawan hukum, Pengadilan Negeri pada prinsipnya merupakan forum yang relevan untuk memeriksa hubungan keperdataan tersebut.
Dalam perkara seperti ini, Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dapat menjadi dasar gugatan perbuatan melawan hukum apabila unsur-unsurnya terpenuhi. Penggugat harus menjelaskan perbuatan yang melawan hukum, kesalahan yang relevan, kerugian yang timbul, dan hubungan sebab akibat antara perbuatan dengan kerugian tersebut. Dalil tersebut tidak dapat hanya didasarkan pada perbedaan dokumen, melainkan harus disusun dari fakta dan bukti yang saling bersesuaian.
Sebaliknya, apabila pokok tuntutan adalah menguji keabsahan keputusan administrasi pertanahan yang memenuhi syarat sebagai objek sengketa tata usaha negara, PTUN dapat menjadi forum yang tepat. Pemeriksaannya dapat menyangkut kewenangan pejabat, kepatuhan terhadap prosedur, kesesuaian substansi keputusan dengan peraturan perundang-undangan, serta penerapan asas-asas umum pemerintahan yang baik. Kerangka ini harus dibaca bersama Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara beserta perubahan-perubahannya dan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan.
Perbedaan tersebut bukan sekadar persoalan teknis hukum acara. Penentuan forum menentukan apa yang harus dibuktikan, siapa yang harus menjadi pihak, dan putusan seperti apa yang dapat diminta secara tepat.
Bayangkan seseorang bernama A yang mewarisi tanah dari orang tuanya. A mempunyai dokumen riwayat tanah, saksi penguasaan, dan bukti bahwa tanah tersebut tidak pernah dijual oleh keluarganya. Bertahun-tahun kemudian, A mengetahui bahwa bidang tanah yang sama telah bersertifikat atas nama B. Setelah diperiksa, A menduga bahwa B memperoleh sertifikat berdasarkan riwayat perolehan yang tidak sesuai dengan keadaan sebenarnya.
Jika pertanyaan utamanya adalah apakah A atau B yang memiliki hak atas tanah tersebut, hubungan keperdataan dan keabsahan alas hak harus diperiksa secara mendalam. Gugatan perdata dapat digunakan untuk meminta penetapan mengenai hak yang disengketakan, sepanjang tuntutannya dirumuskan sesuai hukum. Akan tetapi, apabila A juga menemukan keputusan administrasi yang diduga cacat dan hendak meminta pengujian atas keputusan tersebut, ia perlu menilai secara tersendiri apakah tersedia dasar untuk menempuh jalur PTUN.
Kedua persoalan itu mungkin berhubungan, tetapi tidak boleh dicampuradukkan begitu saja. Pengadilan Negeri bukan forum untuk menguji seluruh aspek keputusan administrasi, sedangkan PTUN tidak dapat begitu saja diperlakukan sebagai pengganti pengadilan perdata untuk semua sengketa kepemilikan.
Strategi hukum yang baik karena itu tidak dimulai dengan pertanyaan pengadilan mana yang lebih mudah dimenangkan, melainkan pengadilan mana yang berwenang memeriksa persoalan yang benar-benar hendak diselesaikan.
Jangan berhenti pada gugatan: telusuri warkah dan riwayat tanah
Dalam praktik pertanahan, keberhasilan penyelesaian sengketa sangat bergantung pada kemampuan menelusuri dokumen yang melahirkan hak. Memiliki salinan sertifikat pihak lawan saja sering kali tidak cukup. Yang perlu diperiksa adalah riwayat penerbitannya, alas hak yang digunakan, data fisik bidang, surat ukur, buku tanah, serta dokumen terkait proses pendaftaran yang tersedia dan dapat diakses menurut ketentuan hukum.
Dokumen administrasi tersebut lazim disebut warkah tanah. Penelusurannya dapat membantu mengidentifikasi apakah sengketa timbul akibat peralihan hak yang dipersoalkan, ketidaksesuaian batas, kesalahan pengukuran, tumpang tindih bidang, atau dugaan penggunaan dokumen yang tidak benar.
Sebagai contoh, C mempunyai sertifikat atas tanah seluas 5.000 meter persegi. Beberapa tahun kemudian, C mengetahui bahwa sertifikat atas nama D mencakup sebagian bidang yang sama. Kedua pihak merasa memperoleh tanah secara sah. C menyatakan batas tanahnya telah dikuasai keluarganya sejak lama, sedangkan D mengaku membeli tanah melalui proses formal.
Dalam keadaan demikian, langkah yang rasional bukan langsung menuduh D melakukan penyerobotan. Terlebih dahulu perlu dilakukan pencocokan identitas bidang, pengukuran, penelusuran data pendaftaran, dan pemeriksaan riwayat perolehan hak. Hasil pemeriksaan itulah yang menentukan langkah berikutnya.
Jika masalahnya berupa ketidaksesuaian data atau dugaan kesalahan administrasi, pengaduan dan permohonan penanganan kepada Kantor Pertanahan dapat dipertimbangkan berdasarkan mekanisme yang berlaku. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan menjadi salah satu rujukan yang perlu diperiksa sesuai jenis permasalahan dan status keberlakuannya.
Jika terdapat perselisihan kepemilikan yang nyata, jalur perdata mungkin diperlukan. Jika terdapat keputusan administrasi yang memenuhi syarat untuk digugat, pengujian di PTUN perlu dinilai berdasarkan objek dan tenggang waktu yang berlaku. Apabila muncul indikasi pemalsuan atau tindak pidana lainnya, persoalan itu harus dianalisis secara terpisah berdasarkan unsur delik dan bukti yang tersedia. Sengketa perdata atau administrasi tidak dengan sendirinya membuktikan adanya tindak pidana.
Inilah pendekatan yang lebih bertanggung jawab: membedakan fakta yang telah terbukti, dugaan yang masih harus diverifikasi, dan akibat hukum yang dapat diminta.
Tenggang waktu tidak boleh diabaikan
Sengketa tanah sering baru muncul ketika tanah akan dijual, diwariskan, dibangun, atau dimanfaatkan untuk kepentingan ekonomi. Penundaan mengambil tindakan dapat memperumit pembuktian dan menimbulkan persoalan tenggang waktu yang tidak boleh dianggap sepele.
Pasal 32 ayat (2) PP Nomor 24 Tahun 1997 memberikan perlindungan tertentu kepada pemegang sertifikat yang diterbitkan secara sah, memperoleh tanah dengan iktikad baik, dan secara nyata menguasainya, apabila selama lima tahun sejak sertifikat diterbitkan tidak terdapat keberatan tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan atau gugatan ke pengadilan mengenai penguasaan maupun penerbitan sertifikat tersebut.
Ketentuan itu tidak boleh disederhanakan menjadi pernyataan bahwa setiap sengketa tanah otomatis berakhir setelah lima tahun. Penerapannya bergantung pada terpenuhinya syarat-syarat yang ditentukan dalam peraturan tersebut. Namun, ketentuan ini juga menjadi peringatan bahwa orang yang merasa haknya dilanggar tidak seharusnya membiarkan persoalan tanpa pemeriksaan dan tindakan yang terukur.
Untuk gugatan PTUN, Pasal 55 UU Nomor 5 Tahun 1986 mengatur tenggang waktu 90 hari, dengan penghitungan yang harus memperhatikan kedudukan penggugat, saat keputusan diketahui atau diterima sesuai keadaan hukum yang relevan, serta ketentuan mengenai upaya administratif apabila diwajibkan. Oleh karena itu, tidak tepat menganggap bahwa seluruh tenggang waktu selalu dihitung dengan cara yang sama sejak tanggal sertifikat diterbitkan.
SEMA Nomor 5 Tahun 2021 juga memuat rumusan khusus terkait gugatan terhadap sertifikat tanah yang pemiliknya telah dipastikan melalui putusan perdata berkekuatan hukum tetap. Rumusan tersebut harus diterapkan sesuai isi dan syaratnya, bukan dianggap sebagai pengecualian umum untuk setiap perkara pertanahan.
Karena itu, setiap kali menerima perkara, pemeriksaan awal seharusnya mencakup kronologi kapan hak diperoleh, kapan sertifikat diterbitkan, kapan sengketa diketahui, apakah keberatan pernah diajukan, apakah pernah ada putusan pengadilan, dan apakah tindakan administratif tertentu telah ditempuh. Kronologi bukan sekadar pelengkap cerita perkara, melainkan bagian penting dari strategi hukum.
Solusi harus dirancang berdasarkan hasil yang ingin dicapai
Masyarakat yang menghadapi sengketa tanah perlu memahami bahwa tujuan penanganan perkara bukan semata-mata membatalkan sertifikat pihak lain. Tujuan utamanya adalah memperoleh pemulihan hak yang sah dan dapat dilaksanakan.
Jika persoalannya terletak pada batas atau luas bidang, pemeriksaan teknis dan pencocokan data fisik harus menjadi prioritas. Jika persoalannya mengenai warisan atau jual beli, bukti hubungan hukum dan riwayat perolehan hak harus diperkuat. Jika persoalannya adalah keputusan administrasi yang diduga melanggar hukum, dasar pengujian terhadap keputusan itu harus diidentifikasi secara spesifik.
Sebelum gugatan diajukan, harus dipastikan bahwa objek tanah dapat diidentifikasi secara jelas, para pihak yang berkepentingan telah ditentukan, bukti utama tersedia, dan petitum sesuai dengan kewenangan pengadilan. Gugatan yang hanya menyatakan bahwa sertifikat lawan tidak sah tanpa menguraikan dasar hak penggugat, letak kesalahan yang didalilkan, serta bentuk pemulihan yang diminta berisiko tidak menyelesaikan sengketa secara efektif.
Permohonan penanganan kepada Kantor Pertanahan dapat menjadi langkah yang relevan, tetapi tidak selalu menggantikan kebutuhan untuk mengajukan gugatan. Sebaliknya, mengajukan gugatan tanpa terlebih dahulu menelusuri dokumen dan mengidentifikasi masalah juga dapat membuat perkara menjadi lebih panjang dan tidak terarah.
Dalam perkara yang melibatkan persoalan kepemilikan sekaligus dugaan cacat administrasi, urutan tindakan harus dirancang berdasarkan keadaan konkret, tenggang waktu, dan hubungan hukum antara objek yang disengketakan. Tidak ada kewajiban umum untuk selalu menggugat ke Pengadilan Negeri terlebih dahulu sebelum ke PTUN dalam setiap perkara. Yang diperlukan adalah penilaian profesional mengenai apakah penetapan hak perdata merupakan persoalan yang harus diselesaikan terlebih dahulu, apakah objek administrasi dapat langsung diuji, dan bagaimana menghindari putusan yang tidak menyelesaikan pokok sengketa.
Pada akhirnya, sertifikat tanah tidak boleh dipandang sebagai dokumen yang tidak dapat dikoreksi, tetapi juga tidak boleh dengan mudah disangkal hanya berdasarkan klaim sepihak. Hukum harus bekerja melalui pembuktian, pemeriksaan yang objektif, dan prosedur yang sah.
Keadilan pertanahan tidak akan tercapai hanya dengan memperbanyak gugatan atau mengandalkan dokumen yang tampak paling meyakinkan. Keadilan membutuhkan keberanian menguji riwayat hak, ketelitian memeriksa administrasi, serta kecermatan memilih forum dan merumuskan tuntutan.
Bagi masyarakat, pesan hukumnya jelas: jangan menunggu sampai tanah hendak dijual atau diwariskan untuk memeriksa status hukumnya. Bagi aparat pertanahan, setiap proses pendaftaran harus dijalankan dengan kehati-hatian dan dapat dipertanggungjawabkan. Bagi penegak hukum, sengketa tanah harus diselesaikan berdasarkan substansi dan bukti, bukan semata-mata penampilan formal dokumen.
Kepastian hukum yang sesungguhnya bukanlah ketika sebuah sertifikat tidak pernah dipersoalkan, melainkan ketika hak yang tercantum di dalamnya benar-benar lahir dari proses yang sah dan memperoleh perlindungan berdasarkan hukum. Di situlah hukum pertanahan menemukan tujuan utamanya: melindungi hak yang benar, memperbaiki kekeliruan yang terbukti, dan memastikan bahwa setiap orang memperoleh kesempatan yang adil untuk mempertahankan haknya.
Oleh : Reinhard Wowiling, S.H., C.Med., CPLA.
(Advokat dan Praktisi Hukum)
